Muy buenos días señores. ¿Cómo van los ánimos?. Me acuerdo de los principios porque suelen ser duros y nada es fácil en esta vida, pero una cosa sí tiene este negocio si empiezas a pillarlo por la mano. La más importante es
la sensación de Libertad porque no tienes jefes, aunque el chute de adrenalina por jugarte unos cuartos en cinco minutos es fuerte, y luego la otra sensación es de que conoces gente, situaciones y mundillos que jamás podrías conocer sentado en una mesa ocho horas trabajando para alguien durante el resto de tu vida.
Te relacionas desde millonarios traperos, (sí, que venden trapos) abogados de todo pelaje y condición, procuradores, funcionarios de ayuntamientos, arquitectos, aparejadores, gestores, directores de banco, hasta colaboradores y gente que no tiene un duro y que tiene ganas de triunfar o de subsistir en ese momento.
Lo más importante en este negocio es saber que tienes que colaborar con más gente para poder salir adelante. Conocer instintivamente a la gente con la que estás te ahorrará disgustos y hacer las cosas bien más aún.
Me acuerdo de unas máquinas de construcción, unas retroexcavadoras que compramos entre tres pelaos. Las tres nos costaron 300.000 pesetas en tercera subasta. Muy baratas. ¿La pega?. No sólo no estaba depositadas si no que estaban desaparecidas. Nadie sabía dónde estaban y el dueño obviamente no nos lo iba a decir. Aún así compramos.
Hacer un trabajo de investigación tres personas no es lo mismo que tú solo. Para ver y negociar con el dueño lo mismo. Si van tres no es lo mismo que uno, da más fuerza. Al final localizamos las tres máquinas. Una de ellas a 800 kms de la zona. Se lo hicimos saber al dueño. Una se la regalamos, otra la vendimos por un millón y la otra por unos 400.000 si no recuerdo mal. Valían bastante más. En un mes triplicamos el pequeño capital.
No son malas las asociaciones puntuales si sabes con quien te metes y haces las cosas como digo bien hechas.
Bien, para los próximos capítulos hablaremos de las casas viejas (saldrán a porrillo), y cómo parar una subasta y dejar a los subasteros sentados mientras les comunican que se ha suspendido la subasta. Ahora es más fácil.
Bien, sigamos con las preguntas.
Primero me gustaría agradecerle por este hilo y por compartir sus conocimientos con la comunidad.
Escribo porque me gustaría satisfacer una duda que tengo, la cuestión es si ¿podría llegar el caso en que te adjudicases un bien por menos del dinero que había que poner de deposito?
Por ejemplo si pujas por un piso cuyo deposito inicial es de 10000 euros y tu puja son por ejemplo 8000 euros. Entonces los 2000 restantes se te serían devueltos o no se aceptan pujas por debajo del deposito inicial.
Muchas gracias
Muy buenas Sr Galán.
Por supuesto que si te quedas algo por debajo del depósito te lo devuelven sin problemas.
Suele ocurrir ahora en las de gestión directa de inmuebles con cargas. Si la carga es de 300.000 como vimos en un solar de Madrid que puse de ejemplo y la tasación es de 360.000, el tipo de subasta es de 60.000 y el depósito para gestión directa pongamos que es un 10% de esa cantidad....6.000 euros.
Si quiero jugar a ver qué pasa y sé que en el mercado el solar ya vale menos de 300.000, pongo 1000 euros a ver qué pasa.
1000 euros es una cantidad ínfima, pero si sumamos la carga lo estoy comprando por más del 70% del valor de la finca. En estos casos suelen aceptar porque saben que se lo comen con patatas.
Como anécdota, en un juzgado de lo Penal salió una moto por 15.000 pesetas. En tercera subasta me lo quedé por 1 peseta!!. El procurador se me quedó mirando y me dijo...-En mi vida nadie he visto que se quedara nada por una peseta y llevo 20 años viendo subastas.
Era antes de la Ley del 2001 y en lo penal no hay procurador que puje o vaya a cubrir deuda. Todavía guardo el auto de adjudicación por ese precio. El sobrante de la postura me lo dieron al instante.
Gracias por las respuestas.
Precisamente sobre tramos...En algunas subastas los tramos suben a partir de ciertos niveles. En una en la que participaba un "hamijo", a partir de cierta cantidad X los tramos pasaban de 300 a 500 (o algo así). Se arregló para ser el último pujador por la cantidad X (es sobre todo una cuestión de paridad o de tener ayudante), ya se frotaba las manos porque X era correcto, pero X+500 no lo era. Pues va la pánfila de la subastera y canta X+300 en vez de X+500 y se quedó sin ello (ni loco iba a pujar X+800). Le indicó el error a la subastera pero el objeto se adjudicó. La pregunta es si se puede impugnar y cómo corresponde hacerlo. Al final prefirió hacerles notar que le debían una que insistir en el tema de la impugnación.
Lo de deber una no sirve para nada. Me acuerdo de una subasta donde un abogado que iba de subido con una procuradora preciosa, guapa a rabiar vino con poderes de seis hermanos para participar en una subasta. Era una propiedad urbana, que valía una pasta y lo subastaban a uno de esos hermanos al séptimo que debía ser un manirroto.
El abogado sabía que tenía derecho al tanteo y retracto. Es decir, por el mismo precio que me lo quedaba yo se lo quedaban los hermanos. Me acuerdo que se pavoneaba delante de la procuradora buenorra como diciendo..a estos ni agua.
Aquí entran los amaños que hace todo el mundo, que no están bien hacerlos porque hacienda no ve un duro, así que no lo recomiendo, pero que sepáis que se hacen, desde Directores de Banco a abogados, desde siempre. Sólo que sepáis que está ahí.
Le dije al abogado, venga, un millón de pesetas y te lo llevas.
Me contestó que no, que adelante, que él tenía derecho al tanteo y que se lo quedaría igual.
Pero claro, la lógica de este picapleitos es que se lo quedaba, pero si salía por 3 millones de pesetas y yo decía en subasta seis, de momento tenías que poner los seis en lugar de tres.
-Le contesté: Bah!, tranquilo, que sepas que me opondré a todo, así que tendrás que hacer las cosas bien.
La procuradora se me queda mirando y le susurra al oído: ¿Ha visto?, ha dicho que se opondrá a todo!
Y no hizo las cosas bien. El buen señor se le pasó el plazo de retracto porque contaba el plazo desde cuando estaba registrado el bien, y no desde que me lo quedé en subasta y perdió. Me quedé la finca (la parte de ella), junto a otro socio. Ya le advertí que hilara fino, pero el torpe no lo hizo.
Digo esto porque nervioso contactó con otros abogados, uno del Banesto, y otros más para que intermediara conmigo porque sabía que nos llevábamos bien para convencerme de vender la finca a poco más de lo que compramos y valía como mínimo cinco veces más. La frase de este abogado que es amigo mío fue:
Oye, te deberé una y el abogado éste también.
Olvidaros, en los negocios no se debe nada. Cada caso es un partido diferente que no tiene nada que ver con el siguiente.
No existe el te debo una, es una frase que se la lleva el viento y no significa nada. Metió la pata y lo pagó. Punto. El próximo partido empieza desde cero y será otra película. Pero no influirá para nada el anterior.
Eso de los tramos sr Monster es un convencionalismo, un protocolo de la mesa para que no se haga eterno. Las subastas hebre*ciales eran algo así.
Licitador A: 10.000
Licitador B 10001
Licitador A: 11.000
Licitador B: 11001
Y así siempre. Una peseta o un euro por encima del otro siempre, sin prisas y sin pausa.
Si la mesa da unos tramos y alguien da por debajo de esa cifra hay que hacérselo saber en ese momento a la mesa. Los subasteros son maestros en eso, hubieran levantado la mano en plan arbitroooo que se la colado!! y la mesa hubiera rectificado la postura, pero una vez adjudicado el bien, no hay Dios que lo eche para atrás, si ellos no lo ven conveniente, y por los tramos es difícil que se mojen. Créame, no le deben nada y la próxima tendrá que estar más atenta.
Sí señor, y aún con esos descuentos puede que compre caro.
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Me surgen varías dudas:
1º) Que yo sepa hacienda nunca te va a poder rebatir el precio de compra de cara a transmisiones patrimoniales en una subasta, ya hay sentencias sobre cual es la base imponible en caso de subastas y el precio de adjudicación va a misa, no hay complementaria posible: TS 3-11-97, Rec 532/95, TSJ Asturias 26-2-10, Rec 44/08
2º) Con una quita de por ejemplo el 50% la diferencia entre valor de adquisición y venta no es enorme de cara a incremento del patrimonio?
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3º) Otra cosa, tú compras y tributas por transmisiones por precio de compra sin cargas al no hacerte cargo de ellas.
Luego haces quita del 50% y metes esa carga en el precio de compra de cara a incrementos patrimoniales?
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4) Operas como un autónomo o particular, a través de alguna sociedad, que tipo de sociedad?
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Thanks por tus aportes secre.
1).- Es cierto, como he dicho, jamás he pagado una complementaria ni lo he visto, pero Hacienda ahora hace cosas raras y reclama lo inrreclamable. Por ejemplo una deuda del año 90 que estaba caducada. Mete muchas de éstas de si cuela cuela. No hay transmisiones y las que hay las miran con lupa. Me quedé un trastero en Salou por 8.500 pesetas que estaba tasado en 700.000, la funcionaria de la Generalitat (porque las transmisiones están pasadas a la Comunidad autónoma) se escandalizó por el precio, pero nunca me vino nada.
De verdad, que tal como los veo no me impresionaría que metiese una complementaria, aunque no tengan razón.
2.- Vamos a ver porque aquí hay que hilar fino.
Una cosa es la titularidad del bien y otra distinta la de la Hipoteca o de la carga.
Imagínate que compras un Hotel en Tenerife, que creo que eres de por allí. Hay uno de cinco estrellas que se vendió hace unos años por la décima parte y pertenecía entre otros a un banco de Andorra y otros accionistas que se arruinaron.
Te lo quedas por un millón de euros y tiene una carga de 40 millones de euros. Este Hotel que digo quedó en un euro en un pacto extrajudicial.
Tú liquidas por un millón de euros, aunque valga 40. Es lo que has pagado en subasta.
Por ahora bien.
¿Cómo negocias la quita?. Es sencillo, es una operación aparte. Vas al notario y compras la deuda de 40 millones por 20. Pones encima de la mesa 20 millones de euros y tienes una deuda reconocida del deudor de 40,al que puedes reclamar perfectamente el dinero. Tú eres ahora el acreedor.
En el Registro no varías nada. ¿Para qué lo vas a cambiar?. La deuda te pertenece, la puedes liquidar, pero no lo haces.
Cuando vendas el Hotel, por ejemplo en esos 40 millones, sí entiendo que tienes una plusvalía de 20 que tendrás que pagar. Entiendo que ese incremento del patrimonio se hará cuando se liquide el bien.
Si es posible mirándolo con lupa que Hacienda te diga que con esa operación tú ganas en patrimonio y te haga pagar. No te digo que no, pero no lo he visto. En el tema fiscal vas aprendiendo con la marcha y seguro que hay gente mejor preparada. Por ahora las cosas las he hecho así y me han ido bien.
3) La quita del 50% es teórico, pero puede ser más.
Mira, un ejemplo real. Compré en Tarragona un piso con una carga de la mitad indivisa de la Seguridad Social de 60.000 euros.
El piso lo compré por 6.700 euros a Cajamadrid.
Como había en medio la Ley nueva del Código civil donde las cargas ya no eran eternas si se renovaban una vez, si no que había que renovarlas cada 4 años, cuando pasaron 4 años, en el 2004 puse un recurso al Registro.
El Registrador que vio aquello nuevo, llamó al oficial de la Seguridad Social y le dijo éste que aquella carga estaba pagada, o liquidada, así que no hacía falta resolver el recurso. A mí me dijeron que estaba archivada pero que no extinguida. Se ve que el Registrador cayó mejor y le dijeron otra cosa. El caso es que me dieron en la Seguridad Social los autos conforme aquello estaba pagado. Me encontré 60.000 euros de golpe!!
¿qué hice?. Pues al poco tiempo vendí en bien por 193.000 euros y pagué la enorme plusvalía que generó del 18%. Pero una vez vendido. Nadie me dijo que tenía que operar de otra manera.
De todas maneras, ante estas situaciones mejor un asesor fiscal. Hablamos de mucho dinero.
4) Tengo una empresa patrimonial unipersonal y otra con un 25%, pero lo mejor es actuar como persona física si no mueves mucho. Pagas una plusvalía directa y ya está. Normalmente no hay gastos que poner a la empresa.
Si compráis lo que sea, no se os ocurra ir a una gestoría. Tramitáis vosotros el papeleo que es una mañana y os ahorráis lo mínimo 150 euros por cuatro recados.
Saludos a todos!.
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