ninfireblade
Madmaxista
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Por que en las subastas del ministerio de justicia solo salen bienes de Murcia ? Es un error o estoy buscando mal ?
Hilo Oficial de ¿qué puede valer esto?
- Autor del tema El Secretario
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El Secretario
Madmaxista
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Están burbujeados. Algunos con unas tasaciones que ni en los tiempos más optimistas. Y la razón es porque son tasaciones del 2005, 2006, 2007, donde iba incluido el piso, el coche y un viaje a Mallorca. Es decir, tasaciones artificiales hechas con la complicidad del banco. Pero no nos fijaremos en eso, iremos a Gestión directa y pondremos el dinero que veamos más indicado. Olvidaros de las tasaciones.
Querido forero muchas gracias por la clase :Aplauso::Aplauso:
La verdad que estoy muy verde en esto de las subastas, pero siempre me ha interesado, y por cotillear ayer vi esta. No es que me interese mucho la moto, pero sí es lo más acorde a los que yo puedo buscar (quiero decir que por ejemplo, con amarres y pisitos no me voy a liar jeje) además de residir a pocos kms de la ciudad de la justicia :: que es dónde se celebraba la subasta, y que todas las subastas parecían estar en Murcia.
Su comentario me ha que dado muy claro. El subrayar los puntos claves en negrita ha sido un detalle, aún así no me queda claro por qué el tope de 700 ( y lo de primera y segunda subasta) y tampoco lo de Gestión directa de Hacienda
Aún así, gracias por su tiempo, este hilo apunta a ser muy didáctico.
No querráis aprender todo de golpe. Aunque estuviera siete días escribiendo sobre subastas no lo diría todo. Vamos a quitar el grano de la trabajo manual e ir a lo que nos interese. Esto es como aprender taquigrafía, pero todavía estamos por los cuadernos Rubio.
Primera y segunda subasta: el oficial dice; primera subasta tasado en 1000 euros. Nadie?. Vale, segunda por el 70% de valor que es 700 (De ahí esa cifra). Y si nadie quiere, sin precio pero no es firme y es un rollo que explicaré en otro momento.
Sobre hacienda gestión directa. Vete al google y pon subastas de hacienda. LA segunda entrada, Agencia Tributaria, subastas. Pincha ahí y cuando salga de nuevo en un apartado subastas sin firma electrónica le das de nuevo. Te sale el mes de Julio. Ahí verás las de Gestión directa, que explicaré mejor el próximo día.
Supongo que será porque debe ser la única con subastas con firma electrónica, es decir, pujar por internet.
Tened en cuenta que modernidad y Juzgados son cosas antagónicas, así que es más que probable que algo falle sin remedio.
Saludos i bona nit.
Pasapisero_borrado
Guest
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Gracias por la info maestro, estaremos al acecho.
Don Pedro
Madmaxista
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Buenas noches,
Ante todo muchas gracias por tus enseñanzas es un tema que siempre me ha llamado la atención, pero del que nunca he encontrado información de fiar.
Aprovechando tu buena disposición, te pongo un ejemplo y te hago varias preguntas para que me quede claro.
Esta es una de las viviendas que he idalizado, por cierto, sólo lo que tiene de hipoteca es casi lo que costaba en su día cuando se construyó.
https://www2.agenciatributaria.gob....nDirectaBienes.faces?idLiclote=46818&idBien=0
Presentación de ofertas:REGISTRO DE LA AEAT DE AVILA
Fecha límite de presentación de ofertas:10-sep-2012 a las 23:59
Precio mínimo de adjudicación:No hay precio mínimo de adjudicación
Importe del depósito:13.368,28 €
Mostrar Más Información
Tipo de Bien Valoración Cargas idalización
Inmueble 319.631,00 € 141.387,17 € Avila
Tipo de bien:Vivienda
Título Jurídico
leno dominio
idalización:CL/ PRADO SANJUANIEGO, 2 13
05005 AVILA
Inscripción:Registro número 2 de AVILA
Tomo: 1927 Libro: 552
Folio: 196 Finca: 41542 Inscripción: 5
Descripción: URBANA:NUMERO VENTINUEVE.-VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA SEÑALADA CON EL NUMERO TRECE-NUEVE,TIPO A,EN LA CALLE PRADO SANJUANIEGO.SU SOLAR TIENE UNA SUPERFICI E DE 89,81 M2 DE LOS CUALES 62,68 M2 ESTAN OCUPADOS POR LA EDIFICACION,EN PLA NTA BAJA,Y 27,13 M2 SE DESTINAN APATIO.SE COMPONE DE CUATRO PLANTAS DENOMINA- DAS SEMISITANO,BAJA,PRIMERA Y BAJO CUBIERTA,COMUNICADAS ENTRE SI POR ESCALERA INTERIOR.LA TOTAL SUPERFICIE CONSTRUIDA COMPUTABLE A LA VIVIENDA ES DE 231 M2 Y LA UTIL DE 205,83 M2.
Imágenes:No hay imágenes
Te pongo varios puntos para que me comentes si estoy equivocado y los desarrolles si te parece interesante:
1ª.- Se puede hacer la oferta que se quiera o ¿Es necesario superar un porcentaje del valor de tasación?
2ª.- El importe del depósito que aparece, es fijo e independiente de la oferta que se haga y en caso de que te adjudiquen la vivienda habría que pagar la diferencia.
3º.- Las cargas que tiene, pueden ser de una hipoteca o cualquier otra deuda del propietario. Si es una hipoteca, aparte del importe que quede por pagar, habrá que pagar los gastos de cancelación/subrogación de la hipoteca. ¿Hay más casos en que las cargas puedan costar mas de la cantidad que aparece publicada?
4º.- Finalmente el coste total sería la suma de la cantidad ofertada más los gastos del punto anterior y los gastos normales de cambio de titularidad de una vivienda (Impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de notaría y ¿pusvalía?).
5º.- ¿Cómo se sabe si la vivienda está habitada o no?, Porque supongo que tanto si está alquilada como si vive su actual propietario, puede haber problemas a la hora de tomar posesión de la casa.
Finalmente, aunque sería la primera cuestión a plantear, la enajenación por "Adjudicación directa" ¿es como una subasta a sobre cerrado, en que cada uno hace su oferta y en la fecha fijada se adjudica a la puja más alta?
Muchas gracias a todos y perdón por el tocho.
Ante todo muchas gracias por tus enseñanzas es un tema que siempre me ha llamado la atención, pero del que nunca he encontrado información de fiar.
Aprovechando tu buena disposición, te pongo un ejemplo y te hago varias preguntas para que me quede claro.
Esta es una de las viviendas que he idalizado, por cierto, sólo lo que tiene de hipoteca es casi lo que costaba en su día cuando se construyó.
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Tipo de bien:Vivienda
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leno dominioidalización:CL/ PRADO SANJUANIEGO, 2 13
05005 AVILA
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Tomo: 1927 Libro: 552
Folio: 196 Finca: 41542 Inscripción: 5
Descripción: URBANA:NUMERO VENTINUEVE.-VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA SEÑALADA CON EL NUMERO TRECE-NUEVE,TIPO A,EN LA CALLE PRADO SANJUANIEGO.SU SOLAR TIENE UNA SUPERFICI E DE 89,81 M2 DE LOS CUALES 62,68 M2 ESTAN OCUPADOS POR LA EDIFICACION,EN PLA NTA BAJA,Y 27,13 M2 SE DESTINAN APATIO.SE COMPONE DE CUATRO PLANTAS DENOMINA- DAS SEMISITANO,BAJA,PRIMERA Y BAJO CUBIERTA,COMUNICADAS ENTRE SI POR ESCALERA INTERIOR.LA TOTAL SUPERFICIE CONSTRUIDA COMPUTABLE A LA VIVIENDA ES DE 231 M2 Y LA UTIL DE 205,83 M2.
Imágenes:No hay imágenes
Te pongo varios puntos para que me comentes si estoy equivocado y los desarrolles si te parece interesante:
1ª.- Se puede hacer la oferta que se quiera o ¿Es necesario superar un porcentaje del valor de tasación?
2ª.- El importe del depósito que aparece, es fijo e independiente de la oferta que se haga y en caso de que te adjudiquen la vivienda habría que pagar la diferencia.
3º.- Las cargas que tiene, pueden ser de una hipoteca o cualquier otra deuda del propietario. Si es una hipoteca, aparte del importe que quede por pagar, habrá que pagar los gastos de cancelación/subrogación de la hipoteca. ¿Hay más casos en que las cargas puedan costar mas de la cantidad que aparece publicada?
4º.- Finalmente el coste total sería la suma de la cantidad ofertada más los gastos del punto anterior y los gastos normales de cambio de titularidad de una vivienda (Impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de notaría y ¿pusvalía?).
5º.- ¿Cómo se sabe si la vivienda está habitada o no?, Porque supongo que tanto si está alquilada como si vive su actual propietario, puede haber problemas a la hora de tomar posesión de la casa.
Finalmente, aunque sería la primera cuestión a plantear, la enajenación por "Adjudicación directa" ¿es como una subasta a sobre cerrado, en que cada uno hace su oferta y en la fecha fijada se adjudica a la puja más alta?
Muchas gracias a todos y perdón por el tocho.
burbufilia
Madmaxista
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Hola @Secretario
Muchas gracias por tus aportaciones, eso de entrada.
Mi idea sería adquirir plazas de garaje en mi ciudad por el sistema de adjudicación directa. Sin prisa. Cuando salgan.
Concretamente en el tema de garajes,
*¿qué precauciones hay que tomar al margen de lo que dice la descripción? Es un trozo de suelo, el dueño no puede "prenderle fuego"; si hay inquilino jovenlandésso, es muy fácil echarle.
*Ver en la descripción que se compra el pleno dominio, ver las cargas, ¿y listo? ¿sería necesario pedir una nota simple por si acaso?
*Según la ley, en el sistema de adjudicación directa, puedes poner en un sobre el precio que te dé la p*ta gana, y si cuela cuela, pero has comentado de pasada que Hacienda tiene derecho de retractarse. ¿Aceptarían un 20-25% del valor de tasación?
Muchas gracias por tus aportaciones, eso de entrada.
Mi idea sería adquirir plazas de garaje en mi ciudad por el sistema de adjudicación directa. Sin prisa. Cuando salgan.
Concretamente en el tema de garajes,
*¿qué precauciones hay que tomar al margen de lo que dice la descripción? Es un trozo de suelo, el dueño no puede "prenderle fuego"; si hay inquilino jovenlandésso, es muy fácil echarle.
*Ver en la descripción que se compra el pleno dominio, ver las cargas, ¿y listo? ¿sería necesario pedir una nota simple por si acaso?
*Según la ley, en el sistema de adjudicación directa, puedes poner en un sobre el precio que te dé la p*ta gana, y si cuela cuela, pero has comentado de pasada que Hacienda tiene derecho de retractarse. ¿Aceptarían un 20-25% del valor de tasación?
El Secretario
Madmaxista
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Buenas noches,
Ante todo muchas gracias por tus enseñanzas es un tema que siempre me ha llamado la atención, pero del que nunca he encontrado información de fiar.
Aprovechando tu buena disposición, te pongo un ejemplo y te hago varias preguntas para que me quede claro.
Esta es una de las viviendas que he idalizado, por cierto, sólo lo que tiene de hipoteca es casi lo que costaba en su día cuando se construyó.
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Importe del depósito:13.368,28 €
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Inmueble 319.631,00 € 141.387,17 € Avila
Tipo de bien:Vivienda
Título Jurídico
idalización:CL/ PRADO SANJUANIEGO, 2 13
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Inscripción:Registro número 2 de AVILA
Tomo: 1927 Libro: 552
Folio: 196 Finca: 41542 Inscripción: 5
Descripción: URBANA:NUMERO VENTINUEVE.-VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA SEÑALADA CON EL NUMERO TRECE-NUEVE,TIPO A,EN LA CALLE PRADO SANJUANIEGO.SU SOLAR TIENE UNA SUPERFICI E DE 89,81 M2 DE LOS CUALES 62,68 M2 ESTAN OCUPADOS POR LA EDIFICACION,EN PLA NTA BAJA,Y 27,13 M2 SE DESTINAN APATIO.SE COMPONE DE CUATRO PLANTAS DENOMINA- DAS SEMISITANO,BAJA,PRIMERA Y BAJO CUBIERTA,COMUNICADAS ENTRE SI POR ESCALERA INTERIOR.LA TOTAL SUPERFICIE CONSTRUIDA COMPUTABLE A LA VIVIENDA ES DE 231 M2 Y LA UTIL DE 205,83 M2.
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Te pongo varios puntos para que me comentes si estoy equivocado y los desarrolles si te parece interesante:
1ª.- Se puede hacer la oferta que se quiera o ¿Es necesario superar un porcentaje del valor de tasación?
2ª.- El importe del depósito que aparece, es fijo e independiente de la oferta que se haga y en caso de que te adjudiquen la vivienda habría que pagar la diferencia.
3º.- Las cargas que tiene, pueden ser de una hipoteca o cualquier otra deuda del propietario. Si es una hipoteca, aparte del importe que quede por pagar, habrá que pagar los gastos de cancelación/subrogación de la hipoteca. ¿Hay más casos en que las cargas puedan costar mas de la cantidad que aparece publicada?
4º.- Finalmente el coste total sería la suma de la cantidad ofertada más los gastos del punto anterior y los gastos normales de cambio de titularidad de una vivienda (Impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de notaría y ¿pusvalía?).
5º.- ¿Cómo se sabe si la vivienda está habitada o no?, Porque supongo que tanto si está alquilada como si vive su actual propietario, puede haber problemas a la hora de tomar posesión de la casa.
Finalmente, aunque sería la primera cuestión a plantear, la enajenación por "Adjudicación directa" ¿es como una subasta a sobre cerrado, en que cada uno hace su oferta y en la fecha fijada se adjudica a la puja más alta?
Muchas gracias a todos y perdón por el tocho.
Muy buenas. Venga, vamos al lío ahora que tengo un poco de tiempo.
1.- Depende de la Delegación de hacienda no admite menos de un porcentaje de la tasación, pero teniendo la necesidad de dinero que tienen, la cosa está más flexible. No he visto fotos ni sé la zona, pero en este caso que pones no pondría más de 20.000 euros.
2.- El importe del depósito lo han hecho en esta caso deduciendo al precio de tasación, el precio de la carga hipotecaria y han calculado un 20%. En realidad la vivienda sale por 260.000 más o menos porque incluye la carga hasta llegar al precio de tasación de 319.000 euros.
3.- Sí, de hecho te ponen: se debe tanto dinero...hasta la fecha tal. Es decir, hay unos meses que no han contado. Puede subir un cacho si hay una ejecutoria en la hipoteca (calcula un 20% más). Es decir, si la Hipoteca no está en orden de pago, que puede ser, calcula otros 28.000 euros por encima del precio que deban de Hipoteca.
También cuenta mucho a la hora de negociar cuando eres el nuevo propietario. Puedes darles a entender que pagarás si hay una quita en intereses abusivos y si lo haces bien, te puede quedar esos intereses en la mitad o menos. Hablamos que te puedes ahorrar 10/12.000 euros.
Lo bueno cuando compras una cosa que no es tuya, si tiene una carga, tendrás que pagarla, pero no eres el responsable final de la deuda. No te reclamarán por ella, como mucho irán contra la finca, pero no pueden ir contra ti. Tú eres un tercer poseedor. . Eso ya lo explicaremos más adelante cuando lleguéis a la ESO subasteril
4.- Son los gastos normales al adquirir una vivienda. El ITP no te lo quita nadie. LA diferencia es que si compras en el Juzgado, el Juez hace de Notario y eso que te ahorras. En Hacienda no. Te darán hora y día para ir al Notario, aunque puedes decir tú que quieres ir a alguno en particular (son funcionarios, así que a lo mejor te dicen que tienes que ir al Notario que les toque de reparto y tal).
Intermedio. Me voy a jugar al Cluedo con los críos y tal. :cook:
5.- Trabajo de campo. No te aconsejo que la compres habitada. Es para profesionales y menos se te ocurra comprar de subasta la casa del vecino que puede haber palos como panes. Id a lo sencillo.
6.- Sí Señor es una Subasta a sobre cerrado. Por eso no existe la presión subasteril y es más libre, aparte de que el precio es mucho más interesante porque salen sin precio. En Gestión Directa sale aquello que no se han quedado en Subasta con un precio mínimo del 70% creo recordar.
Siempre es recomendable buscar una Nota Simple en el Registro. Te valdrá unos cinco euros pero vale la pena. Sabes cómo está la finca.
Es más fácil un garaje que un piso. No hace falta que vayas al Notario para enseñar que es tuyo. Cuando hayas efectuado el remate, es decir, el pago total del garaje, con el papel que te da Hacienda dándote la adjudicación del bien, te vas al presidente del párking, se lo enseñas, le pides un mando para el párking, te dirá lo que se debe de comunidad, que algo se deberá (si no está registrada la jovenlandéssidad de la Comunidad, como mucho paga este año, aunque a veces te piden dos).
Perfectamente puedes poner un 20% del valor, eso sí, si vale mucho la pena puede que te adelanten, aunque ahora lo bueno que tiene la crisis es que no hay dinero, tampoco para las subastas. Lo único que puedes perder es tiempo. Siempre pon el mínimo, por si hay alguna sorpresa tengas margen.
Intentad hacer rueda, comprar una cosa pequeña, o poner poco dinero en algo y vendedlo. Ahí sabréis dónde estáis. Da igual que sea una fotocopiadora o una moto. En los Juzgados de lo Social, Seguridad Social, Ayuntamientos, etc te salen desde motos acuáticas hasta lápices de colores. Poned 50 euros a algo y tened vuestra primera adjudicación. Si queréis inmuebles, garajes, trasteros o bienes rústicos es lo mejor y más barato. Si vais a subastas en Directo, os podéis encontrar en subastillas dentro de las subastas. Todo un submundo que nadie ha explicado con claridad. De todas formas, dejaremos ésto aparte porque nos vamos del hilo.
Saludos.
El Secretario
Madmaxista
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Me alegro Don Pedro que le haya sido útil. Me halaga que sus dos únicos mensajes sean en este post. Si es nuevo bienvenido, si es multinick también! :
Venga, hoy 31 de Julio en este cursillo de verano daremos...Apuntad:
-Las cargas
-Fincas rústicas
Las cargas. Si tiene cargas asusta, porque no están limpias pero en un mercado alcista era una bencidión, porque pelagatos como era yo podía comprar cosas grandes por cuatro duros.
Pondré un ejemplo: Nave industrial que salía en el ayuntamiento (historia real). Carga de 650.000 euros. Tasada en 680.000. LA compramos en segunda subasta por...no me acuerdo bien, pero creo que por 16.000 más o menos.
Es decir, salía en primera por 30.000 deduciendo la carga. LA compramos por poco más del 50%. La nave valdría los 650.000 como mucho en el mercado.
Pero, entre que vamos al Notario, se firma, se lleva a registrar y toda la pesca pasa casi un año. La finca estaba en unos 700.000 y cuando la vendimos al año siguiente en 820.000 nos la compraron.
Si hay burbuja, no tienes dinero y quieres comprar algo grande, sólo puedes comprar cosas con cargas. En este caso sacamos un buen dinero (la compramos entre dos). Es decir, las cargas suponen una oportunidad de comprar cosas grandes por poco.
Las cargas son un mundo. También puedes comprar la deuda o hacer una quita.
Imaginaros que veis una cosa que vale seis millones de euros y se debe lo mismo. La subasta es por un precio residual, por ejemplo 15,000 euros.
Ya son las ganas de arriesgarse y perder los 15.000, ó apostar y ver que pasa.
Compras la finca. Tú eres un tercer poseedor, vas con tu título de propiedad a los acreedores, o al acreedor. Les ofreces una quita del 50%, Hace poco se admitió una quita de estas proporciones en unas naves de MArtorell. Si te dicen que sí, negocias plazos y mientras tanto buscas comprador.
Si encuentras un comprador por 4 millones , tienes un margen de un millón.
Los bowlingzos están ahí pero poca gente lo ve. Gente muy muy especializada y con ganas de comerse el mundo, pero son cuatro. En las crisis ñores y ñoras es donde hay ocasiones, pero si no sabes buscarlas no saldrás.
¿Y dónde se buscan las oportunidades?. Muy sencillo, las tenéis que buscar donde nadie las ve y para eso hay que estudiar mucho.
Este tiene que ser vuestro libro de cabecera:
Memento Inmobiliario 2012 - 2013. Francis Lefebvre, isbn: 9788415056638
No podéis competir en un mercado normal, porque está saturado y porque las mejores cosas no salen, o están para los amigos. Tened en cuenta de que somos pelagatos que nos queremos comer el mundo, así que hay que buscar la pepita de oro donde la gente no sospeche donde esté.
Las cargas auyentan a la mayoría de los mortales. Hace unos años me presentaron un piso con una carga sobre la mitad indivisa que superaba al precio de la vivienda. Me lo dio un gestor dueño de una inmobiliaria y promotor. Amigo de Cajamadrid, le pasaban cosas y pensó que ese era un mal negocio, y hablando en su despacho (acordaros que negocios = relación), me lo tiró a la mesa y me dijo: -Mira que porquería me acaban de pasar.
jorobar, tal como se presentaba la carga, era para ganar dinero sí o sí. Ya explicaré porqué más adelante. El caso es que me lo quedé por 6.700 euros y lo vendí limpio por 192.000 a los cuatro años. Es largo de explicar, pero si tenéis curiosidad en otro momento os explicaré que vi que no vieron los demás.
Para los profanos en la materia. Las cargas que veáis detrás del que ejecuta se limpian, las que están delante tienes que asumirlas, o mejor dicho, las asume la vivienda. Si no se renuevan cada 4 años también se extinguen. El acreedor tiene que ir renovando la carga.
No es la primera ni la última que algún despistado no renueva una carga y te encuentras de que ya no existe. Pasa poco, pero pasa.
Bueno, otro día voy con las rústicas que me he desfondao con el Tema. Ya sabéis, si queréis salir de la manada hay que hacer algo que no hacen los demás. Depende de vuestras ganas, vuestra preparación y de que en esta vida si no arriesgas no saldrás. Siempre hay un punto de incertidumbre. Esto no es apto para los que tengan alma de funcionario.
Saludos.
:Venga, hoy 31 de Julio en este cursillo de verano daremos...Apuntad:
-Las cargas
-Fincas rústicas
Las cargas. Si tiene cargas asusta, porque no están limpias pero en un mercado alcista era una bencidión, porque pelagatos como era yo podía comprar cosas grandes por cuatro duros.
Pondré un ejemplo: Nave industrial que salía en el ayuntamiento (historia real). Carga de 650.000 euros. Tasada en 680.000. LA compramos en segunda subasta por...no me acuerdo bien, pero creo que por 16.000 más o menos.
Es decir, salía en primera por 30.000 deduciendo la carga. LA compramos por poco más del 50%. La nave valdría los 650.000 como mucho en el mercado.
Pero, entre que vamos al Notario, se firma, se lleva a registrar y toda la pesca pasa casi un año. La finca estaba en unos 700.000 y cuando la vendimos al año siguiente en 820.000 nos la compraron.
Si hay burbuja, no tienes dinero y quieres comprar algo grande, sólo puedes comprar cosas con cargas. En este caso sacamos un buen dinero (la compramos entre dos). Es decir, las cargas suponen una oportunidad de comprar cosas grandes por poco.
Las cargas son un mundo. También puedes comprar la deuda o hacer una quita.
Imaginaros que veis una cosa que vale seis millones de euros y se debe lo mismo. La subasta es por un precio residual, por ejemplo 15,000 euros.
Ya son las ganas de arriesgarse y perder los 15.000, ó apostar y ver que pasa.
Compras la finca. Tú eres un tercer poseedor, vas con tu título de propiedad a los acreedores, o al acreedor. Les ofreces una quita del 50%, Hace poco se admitió una quita de estas proporciones en unas naves de MArtorell. Si te dicen que sí, negocias plazos y mientras tanto buscas comprador.
Si encuentras un comprador por 4 millones , tienes un margen de un millón.
Los bowlingzos están ahí pero poca gente lo ve. Gente muy muy especializada y con ganas de comerse el mundo, pero son cuatro. En las crisis ñores y ñoras es donde hay ocasiones, pero si no sabes buscarlas no saldrás.
¿Y dónde se buscan las oportunidades?. Muy sencillo, las tenéis que buscar donde nadie las ve y para eso hay que estudiar mucho.
Este tiene que ser vuestro libro de cabecera:
Memento Inmobiliario 2012 - 2013. Francis Lefebvre, isbn: 9788415056638
No podéis competir en un mercado normal, porque está saturado y porque las mejores cosas no salen, o están para los amigos. Tened en cuenta de que somos pelagatos que nos queremos comer el mundo, así que hay que buscar la pepita de oro donde la gente no sospeche donde esté.
Las cargas auyentan a la mayoría de los mortales. Hace unos años me presentaron un piso con una carga sobre la mitad indivisa que superaba al precio de la vivienda. Me lo dio un gestor dueño de una inmobiliaria y promotor. Amigo de Cajamadrid, le pasaban cosas y pensó que ese era un mal negocio, y hablando en su despacho (acordaros que negocios = relación), me lo tiró a la mesa y me dijo: -Mira que porquería me acaban de pasar.
jorobar, tal como se presentaba la carga, era para ganar dinero sí o sí. Ya explicaré porqué más adelante. El caso es que me lo quedé por 6.700 euros y lo vendí limpio por 192.000 a los cuatro años. Es largo de explicar, pero si tenéis curiosidad en otro momento os explicaré que vi que no vieron los demás.
Para los profanos en la materia. Las cargas que veáis detrás del que ejecuta se limpian, las que están delante tienes que asumirlas, o mejor dicho, las asume la vivienda. Si no se renuevan cada 4 años también se extinguen. El acreedor tiene que ir renovando la carga.
No es la primera ni la última que algún despistado no renueva una carga y te encuentras de que ya no existe. Pasa poco, pero pasa.
Bueno, otro día voy con las rústicas que me he desfondao con el Tema. Ya sabéis, si queréis salir de la manada hay que hacer algo que no hacen los demás. Depende de vuestras ganas, vuestra preparación y de que en esta vida si no arriesgas no saldrás. Siempre hay un punto de incertidumbre. Esto no es apto para los que tengan alma de funcionario.
Saludos.
Última edición:
Pasapisero_borrado
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Gracias maestro, no nos pones deberes??
El Secretario
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Gracias maestro, no nos pones deberes??
Mañana buscaré algo para que os debanéis los sesos.
Usted puede ser uno de los alumnos más aplicados. Tiene un nick premonitorio!!.
:Don Pedro
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Me alegro Don Pedro que le haya sido útil. Me halaga que sus dos únicos mensajes sean en este post. Si es nuevo bienvenido, si es multinick también!
Buenos días,
Aunque llevo un tiempo entrando en el foro, hace poco que me registré y lo cierto es que hasta ahora no había sentido "necesidad" de entrar ni había tenido nada que aportar.
Por lo que veo he acertado de lleno en el post que he elegido para iniciarme ya que va ganando nivel.
Como no nos pones deberes y me has dejado con la miel en los labios con lo de las fincas rústicas, que es lo que más me llama la atención (por aquello del auto-abastecimiento que se preconiza en el foro), te pongo otro ejemplo para que te sirva de referencia:
https://www2.agenciatributaria.gob....nDirectaBienes.faces?idLiclote=46538&idBien=0
Inicio
Adjudicación Directa S2012R057600100801
Presentar Oferta (Requiere Certificado)
Nº adjudicación directa:S2012R057600100801
Presentación de ofertas:REGISTRO AGENCIA TRIBUTARIA
Fecha límite de presentación de ofertas:13-sep-2012 a las 23:59
Precio mínimo de adjudicación:No hay precio mínimo de adjudicación
Importe del depósito:2.319,19 €
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Tipo de Bien Valoración Cargas idalización
Inmueble 38.123,49 € 7.200,84 € Avila
Tipo de bien:Finca rustica
Título Jurídico
leno dominioidalización:LG/ MANZANO, S/N
05165 TIÑOSILLOS AVILA
Inscripción:Registro número 1 de AREVALO
Tomo: 3075 Libro: 21
Folio: 38 Finca: 2025 Inscripción: 1
Descripción: UNA MITAD DE LA FINCA RUSTICA SITA EN EL PARAJE DEL MANZANO, PARCELA 5008 POLIGONO 4 DEL MUNICIPIO DE TIÑOSILLOS CON UNA SUPERFICIE TOTAL DE 47 AREAS.
Imágenes:No hay imágenes
"UNA MITAD DE LA FINCA", ¿quiere decir que la propiedad es a medias con otra persona o que la finca está dividida en dos de 23,5 areas?
Como siempre quedo pendiente de su nueva ración de conocimientos.
Saludos
hinka
Madmaxista
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Bueno pues vamos a hacer nuestro primeros pinillos en esto.
Me he decido por un coche, este en contreto...
B.M.W. BMW Z3 (3108CHP)
Importe de Tasación:
2.500,00 €
Cargas:
Sin Cargas
Marca:
B.M.W.
Modelo:
BMW Z3
Matrícula:
3108CHP
Bastidor:
WBACH71070LA17759
Subasta
Fecha:
25/09/2012 12:00
Lugar:
CL RONDA MUSICO JOSE CASTIÑEIRA 26 PB LUGO
Lote:
Número 1. Este bien constituye la totalidad del lote
Tipo de enajenación:
2.500,00 €
Unidad de Recaudación Ejecutiva:
01
Expediente:
27 01 11 002076
Primera pregunta: ¿Como se donde esta depositado?
Segunda: ¿tengo que hacer un deposito? Por lo que he leido en este hilo si, pero ¿cuanto y donde?
Me he decido por un coche, este en contreto...
B.M.W. BMW Z3 (3108CHP)
Importe de Tasación:
2.500,00 €
Cargas:
Sin Cargas
Marca:
B.M.W.
Modelo:
BMW Z3
Matrícula:
3108CHP
Bastidor:
WBACH71070LA17759
Subasta
Fecha:
25/09/2012 12:00
Lugar:
CL RONDA MUSICO JOSE CASTIÑEIRA 26 PB LUGO
Lote:
Número 1. Este bien constituye la totalidad del lote
Tipo de enajenación:
2.500,00 €
Unidad de Recaudación Ejecutiva:
01
Expediente:
27 01 11 002076
Primera pregunta: ¿Como se donde esta depositado?
Segunda: ¿tengo que hacer un deposito? Por lo que he leido en este hilo si, pero ¿cuanto y donde?
burbufilia
Madmaxista
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@Secretario
Eres GRANDE. En tres páginas cuentas lo que Kiyosaki cuenta en tres mil.
Eres GRANDE. En tres páginas cuentas lo que Kiyosaki cuenta en tres mil.
El Secretario
Madmaxista
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Muy buenos días a todos.
Venga, contesto las preguntas, acabo con lo las cargas, empiezo lo de las rústicas y voy a ver si pongo algo de deberes.
El coche Sr Hinka no me viene por le día 25 en internet. Se agradecería el enlace. De todas formas si no tenemos estos datos, vemos que el vehículo sale por la URE 01 y se realiza la subasta en Lugo. Es cuestión de llamar por teléfono a esa delegación, copiar en una papel el número de expediente y preguntar dónde está depositado.
Como al funcionario le toca las bowlings tener que levantarse para mirar el expediente te dirá que tienes que venir personalmente. Entonces tienes que decirle que eres de otra provincia, a lo que te puede a volver a contestar que ese expediente lo lleva otro funcionario (al que le tiene rabia) y que ahora no está/está de vacaciones/está de baja y que cuando venga te lo mirará. Es entonces cuando le tienes que decir que sólo es para ver dónde está depositado y que te interesa mucho el vehículo. En un 90% de los casos si se lo dices con educación y un poco de vehemencia te da la información sin necesidad de tener que ir hasta allí a ver el expediente. Si tienes que ir pides una lista de todo lo que sale en subasta ese día y te entretienes mirando.
A este precio lo más probable es que sea un vehículo con daños o pase algo. No sale en Gestión directa si no en subasta pura y dura. Si no tiene daños, el vehículo está bien, te encontrarás en la sala a la crème de la créme del mundo subasteril. Chatarreros, vendedores de segunda mano y demás fauna.
El depósito lo puedes hacer desde hoy, hasta el mismo día de la subasta en la mesa que se forma para tal evento. Allí pones un sobre con el 20% del importe de tasación, en este caso 500 euros y si no te lo quedas te lo devuelven al instante.
Es fácil.
En la nota simple te vienen las cargas.
Por ejemplo:
a) Hipoteca a favor de Banesto por la cuantía de 20.000 euros....
b) Embargo de hacienda por el importe de 44.000 euros
c) Embargo a favor del Banco pastor por el importe de 18.000 euros
d) Embargo a favor de Pepita Pérez de 22.000 euros.
Bien, suponiendo que el bien lo ejecute Hacienda, las cargas anteriores quedan subsistentes, es decir, las tienes que asumir. La Hipoteca de Banesto la tienes que pagar, o subrogarte, o descontarla cuando vendas el bien.
Las cargas posteriores, es decir, el embargo del Banco Pastor y el de Pepita pérez se borran, es decir no las tienes que pagar y se alza el embargo.
Hay cargas "preferentes" como las del Ayuntamiento que en principio sí tienes que pagar.
Sobre la finca:
Tipo de bien:Finca rustica
Título Jurídico
idalización:LG/ MANZANO, S/N
05165 TIÑOSILLOS AVILA
Inscripción:Registro número 1 de AREVALO
Tomo: 3075 Libro: 21
Folio: 38 Finca: 2025 Inscripción: 1
Descripción: UNA MITAD DE LA FINCA RUSTICA SITA EN EL PARAJE DEL MANZANO, PARCELA 5008 POLIGONO 4 DEL MUNICIPIO DE TIÑOSILLOS CON UNA SUPERFICIE TOTAL DE 47 AREAS.
Sale la mitad indivisa de una finca rústica. Olvidaros de las mitades indivisas. Estamos en crisis!!. Se está mucho más ancho, la competencia ha desaparecido, no hay dinero. No vale la pena comprar mitades indivisas. Si vamos a invertir que sea en cosas que valen la pena.
Quedarte la mitad significa que eres titular del 50% pero de algo que no se puede dividir. Los proindivisos son un mundo aparte.
-No podrás tomar la posesión de la finca
-Habrás pagado
-Tendrás que realizar la división de la cosa común para poder volver a sacar la finca a subasta y poder quedártela entera.
-Hay el riesgo que compres la mitad indivisa y te realice el otro, u otros propietarios el derecho de tanteo y retracto, es decir, que se lo quede por lo que has puesto, y mientras resuelve la Delegación de Hacienda tu dinero ahí inmovilizado unas semanas.
Es decir, cuando veáis mitad indivisa, pasad página. Antes sí se compraba mitades, pero ahora no vale la pena, salvo excepciones contadas y muy particulares.
Bueno, acabo lo de la cargas, y otro día sigo con las rústicas que si no me sale un tochaco muy grande. Os pongo lo que sé por experiencia, por perro viejo, es decir sintetizo mucho, pero que sepáis que estudiado con profundidad, cada uno de estos temas da para un libro aparte. Intento quitar la trabajo manual y que quede sólo el grano.
Muy importante: imaginaros que os quedáis lo que sea, con una carga descomunal y vais a por todas.
Imaginemos un chalet en Puerta de Hierro que sale por 4.020.000 euros en Hacienda y ahora está en el mercado por 3. La tasación es antigua y está en esos 4.020.000 euros. Se deben 4.000.000 de euros de Hipoteca que está por delante del embargo de Hacienda, es decir, hay que pagar o asumir.
Hacienda hace los cálculos: Finca tasada en 4.020.000 euros-4.000.000 de Hipoteca = 20.000 de salida.
Nadie quiere la finca, quedará desierta. Pero vas tú y te la quedas por el 70% de 20.000, es decir, 17.000. Que sería el precio mínimo para poder quedártela en subasta.
Bien, ya tenéis una propiedad de tres millones de euros. Estáis jugando y puede salir blanco o rojo. Hace unos meses sería impensable que un casapapis que estaba en la cola del INEM tuviera una propiedad en Puerta de hierro, pero ahí estás tú. Con una deuda que grava a la finca.
Una vez que tienes el bien, el primer paso es ir al Notario. Aquí os podéis encontrar al Sr Notario de turno, como me pasó a mí en la nave que compré a medias y te diga: Oye, asumís la carga que hay delante verdad?.
Aquí tenéis que hacer un silencio un poco largo, mirarlo con cara como diciéndole: ¿tú estás orate o estás orate? y por supuesto decirle que ni de coña
:. No se os ocurra asumir ninguna carga. Esa hipoteca no es vuestra, grava a la finca pero no es de vuestra responsabilidad, sois un tercer poseedor, el responsable último es el que firmó la hipoteca, no vosotros. Recordadlo siempre porque os pueden hacer un Cristo si no sabéis dónde estáis. ¿Porqué el Notario nos hace esa pregunta?. ¿Nos tiene manía, no le caemos bien?. No, la cosa es más sencilla. El Notario cobra según la cuantía del bien del que se efectúa la venta, y como no es lo mismo 16.000 que 650.000 ni mucho menos, pues el hombre probó a ver si podría cobrar una minuta diez veces más de lo que valía. Como se tenía que leer un tochaco rellenito del expediente de la nave y costaba preparar la escritura, pensó que lo que cobraba era una minucia. Al final nos metió el expediente dentro de la escritura, es decir, como 100 páginas y como también cobra por páginas, ahí se resarció un poco.
Segundo paso: Negociar con la entidad acreedora. Es decir con el que tiene la Hipoteca.
Un fallo es que vayas allí en plan pipiolo y les digas que eres el propietario de la finca en Puerta de Hierro. Aquí se necesita un poco de imagen. No estaría mal un buen abogado. La ventaja nuestra, es que por los pasillos del juzgado, en las subastas, te encontrabas a los abogados de toda condición, y se paraban a hablar contigo, a hablarte de sus procedimientos, de tema procesal, jurídico, de "este juez es lento", "esta jueza no tiene ni idea"..."mira lo que me ha pasado con un cliente..." "ostras como está de buena esta procuradora" etc y al final sabes quién es bueno en Comunidades de vecinos, en procedimientos civiles varios, quien lo es pleiteando y quién negociando.
Si no conocéis a ninguno, lo mejor es que os decantéis por uno más bien joven con ganas de comerse el mundo, pero no soberbio. Suelen pecar de necios, el orgullo les ciega y al final la cosa se complica. Un abogado que cumpla vuestras órdenes, aunque es bueno dejarse asesorar, tú mandas.
Tanto si la hipoteca la tienen el asesoría jurídica, como en la Oficina, la propuesta es del 50% de la hipoteca. ¿No aceptan?. Pues que vayan abriendo un procedimiento de jovenlandéssidad (a ti no te afecta porque no eres el deudor, sino acordaros tercer poseedor), y lo que les pica más, aprovisiona al Banco de España para pleitear y quedarte otro perecido que no vale el precio de la Hipoteca.
Lo bueno y recomendable es poner una fecha a vencimiento: seis meses, que tendréis tiempo en vender la finca por debajo del precio de mercado, lo suficiente para ganaros bien la vida.
Es un juego a dos bandas, con su riesgo, pero con la crisis y la situación bancaria se puede jugar, y apretar a los bancos que no quieren más inmuebles.
Otro tema al que no entraré por denso y porque no creo que sea lo que necesitáis es la compra de cargas. Pasando por el tema brevemente pondré un ejemplo:
Nave en Barcelona. Muchos acreedores. LA nave tasada en 3 millones de euros (los valía).
Fruit of the loom tenía una hipoteca de 50 millones de pesetas. Era la segunda hipoteca, había más.
El dueño de la nave se reúne con los acreedores, y les propone el 50% de la deuda. Es decir, 150.000 euros le ofrecen a Fruit of the loom.
Los acreedores aceptan todos. Quieren el dinero en mano. Nos ofrece la deuda por el mismo importe un directivo de la empresa amigo nuestro. La cosa estaba clarísima. Es un negocio sí o sí.
Si yo compro la deuda de 300.000 por 150.000. El dueño de la nave me sigue debiendo los 300.000 que hay reconocido por la deuda. ejecuto la Hipoteca y me quedo la nave si no va nadie, o alguien va y pone encima los 300.000 euros.
De éstos habrá a patadas, pero ya nos vamos a cosas muy especializadas y para gente que empieza le da como un poco igual. Pero que sepáis que está ahí.
El tema rústicas será más divertido.
Vamos a ver. Para Hoy:
Finca rústica, ya que trataremos el tema:
Donde Cristo perdió el zapato. 12 Hectáreas con nave agrícola de 1100 m2. Hace cinco años por 600.000 no la vendía. He visto casos de estos a puñados. Sobre todo en Extremadura con la cría del gorrino. Ha sido una hecatombe. Si queréis crías de gorrino ibérico a buen precio puedo hacer alguna llamada.
Finca rustica
Título Jurídico
idalización
14249 FUENTE OBEJUNA CORDOBA
Inscripción:Registro número 0 de FUENTE OBEJUNA
Tomo: 755 Libro: 197
Folio: 100 Finca: 10026 Inscripción: 13
Descripción: PARCELA DE TERRENO NÚMERO VEINTISIETE DEL LOTE DE IGUAL NÚMERO, EN EL PARAJE "LOS RISCOS", TÉRMINO MUNICIPAL DE ESTA VILLA, CON UNA EXTENSIÓN SUPERFICIAL DE 12 HECTAREAS. DENTRO DE LA MISMA ESISTE UNA NAVE INDUSTRIAL DESTINADA A AL MACEN DE PRODUCTOS AGRÍCOLAS, SIENDO SUPERFICIE EDIFICADA DE 1116 METROS Y 55 DECIMETROS CUADRADOS, Y LA SUPERFICIE UTIL DE 1034 METROS Y 55 DECIMETROS CUADRADOS
Información Adicional: REF. CATASTRAL: 14029A021000120000ZU.
Nº adjudicación directa:S2012R147600100207
Presentación de ofertas
Fecha límite de presentación de ofertas:23-ago-2012 a las 23:59
Precio mínimo de adjudicación:No hay precio mínimo de adjudicación
Importe del depósito:29.631,96 €
https://www2.agenciatributaria.gob....judicacionDirectaBienes.faces?idLiclote=43250
Esta joya para regalárselo a vuestra visillera. Sin precio mínimo:
Nº adjudicación directa:S2012R078600200102
Presentación de ofertas
Fecha límite de presentación de ofertas:07-sep-2012 a las 23:59
Precio mínimo de adjudicación:No hay precio mínimo de adjudicación
Importe del depósito:1.274,15 €
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Tipo de Bien Valoración Cargas Descripción
Mueble 25.483,00 € No constan cargas REF.723862. COLLAR DIAMANTES Y AMATISTAS
Tipo de bien:Joyas, obras de arte y antigüedades
Título Jurídico
Lugar del depósito
Descripción: JOYA: COLLAR DIAMANTES Y AMATISTAS. IBM Nº 723862. ORO 18K-110,73 GRS. DIAMANTES: TALLA BRILLANTES 6,9 CT. PIEDRA DE tonalidad AMATISTA. TALLA AMATISTA OVAL 14,2 CT.
Información Adicional: La joya se podrá ver los días 28 y 29 mayo en la Delegación de la AEAT situada en la calle Cecilio Metelo nº 9, 1º planta, Palma. Horario de 10 a 12. Previa cita: 971240808. Operación sujeta a IVA (21%).
https://www2.agenciatributaria.gob....judicacionDirectaBienes.faces?idLiclote=43250
Salen muchas más. En Palma. 110 grms de oro no está mal.
Ya que hablamos de cargas, me gustaría saber cuánto le pondríais a este solar de Madrid:
Nº adjudicación directa:S2012R247600101601
Presentación de ofertas
Fecha límite de presentación de ofertas:29-ago-2012 a las 23:59
Precio mínimo de adjudicación:No hay precio mínimo de adjudicación
Importe del depósito:18.000,00 €
Mostrar Más Información
Tipo de Bien Valoración Cargas idalización
Inmueble 600.000,00 € 360.000,00 € Madrid
Tipo de bien:Solar
Título Jurídico
idalización:CL/ NOVIEMBRE, S/N
28042 MADRID
Inscripción:Registro número 11 de MADRID
Tomo: 402 Libro: 319
Folio: 182 Finca: 21591 Inscripción: 4
Descripción: SOLAR.- EN LA CALLE NOVIEMBRE S/N PARCELA A, DEL MUNICIPIO DE MADRID. TIENE UNA SUPERFICIE DE MIL DOS CIENTOS METROS CUADRADOS. LINDEROS: NORTE, EN LÍNEA DE CUARENTA METROS CON LA PARCELA 375. SUR, EN LÍNEA DE CUARENTA METROS CON LA PARCELA B; OESTE, CON LA CALLLE DE NOVIEMBRE, CON FRENTE DE TREINTA METROS Y ESTE, EN LÍNEA DE TREINTA METROS CON LAS PARCELAS 376 Y 378. SE FORMA POR DIVISIÓN MATERIAL DE LA 19.918 AL TOMO 348, LIBRO 278, FOLIO 12. TIENE COMO IDENTIFICADOR ÚNICO REGISTRAL EL 28035000223063. REFERENCIA CATASTRAL 1971812 VK5717B0001YA.
Información Adicional: cl. noviembre nº 51
https://www2.agenciatributaria.gob....judicacionDirectaBienes.faces?idLiclote=44337
Mañana o pasado os pongo el tema rústicas. Es menos engorroso. Las cargas es un tema que hay que tocar sí o sí. Dominando esto tenéis el 50% ganado.
Saludos.
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