Guía para comprar un terreno y construir una casa en españa (paso a paso)

Para poder construir una casa el terreno debe ser:​

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• Terreno urbano.​

• Consolidado.​

• De uso Residencial.​

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El PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) determinan los usos de cada parcela, tenemos parcelas de uso:​

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• Residencial.​

• Industrial.​

• Etc.​

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Los ayuntamientos a través de la Normativa Urbanística nos indican los parámetros los cuales indican o delimitan el tipo de construcción que se puede hacer en cada parcela:​

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• Separación entre vecinos.​

• Ocupación máxima de la parcela.​

• Edificabilidad (cantidad máxima de m2 que puedes construir)​

• Alturas.​

• Metros lineales de calle.​

• M2 de parcela mínima.​

• Estilos.​

• Alturas de vallado exterior.​

• Etc.​

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Actualmente, una parcela rústica, cuando pasa a:​

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• Terreno urbano no consolidado.​

• Terreno urbanizable.​

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Para poder construir una casa, dicha zona debe de pasar un proceso de desarrollo donde el propietario del terreno lo consolida asumiendo él todos los costes.​

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Lo que nos encontramos ….​

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Es que en urbanizaciones antiguas, o parcelas cercanas a núcleos urbanos, a pesar de ser terrenos urbanos de uso residencial, el propietario no ha asumido el coste de la infraestructura:​

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• Aceras.​

• Asfalto.​

• Desagües o colector general.​

• Telecomunicaciones.​

• Electricidad​

• Gas.​

• Agua.​

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Y en caso de querer construir una casa, serás tu el que tendrá que asumir dichos costes.​

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El ayuntamiento te condicionará la licencia de obras …..​

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(La licencia de obras condicionada es la herramienta que utilizan los ayuntamientos para actualizar zonas urbanas consolidadas antiguas las cuales los propietarios no han asumido el coste de la infraestructura)​

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Claro, si comparamos 2 parcelas, debemos prestar atención en si el precio mencionado por el vendedor incluye dicho coste.​

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Esto se suele reflejar en el PGOU o en el certificado urbanístico de la parcela, pero para interpretar dichos documentos mejor acudir a un buen arquitecto.​

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Hablando de los puntos delimitantes, también tenemos que prestar atención al CTE (Código Técnico de la Edificación) el que más nos afecta es la normativa de personas de Movilidad Reducida.​

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• Ellos deben llegar por su propio pie a zonas habitables.​

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Claro en parcelas con mucha pendiente …. Será más caro respetar este punto ya que tendremos gastos adicionales en:​

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• Rampas.​

• Ascensores.​

• Muros​

• Etc. …​

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Hay más factores:​

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• Costes de cimentación: • ¿Cuánto cuesta la cimentación de una ...​

• Horas de sol en la parcela: • Calefacción de GRATIS sin PLACAS FOT...​

• Geotécnico.​

• Etc.​

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Y a la hora de realizar la compra del terreno tenemos el tema de contratos, (Los vinculantes y los NO vinculantes)​

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• Contrato de Compraventa​

• Contrato de Arras.​

• Contrato de reserva.​

• Contratos de intenciones.​

• Contratos de opción a compra.​

• Etc ….​

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En la guía también tratamos temas como:​

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• Cotas y niveles naturales del terreno.​

• Rellenos y riesgos.​

• Planes de mejora.​

• Segregaciones de parcelas​

• Unión de 2 parcelas.​

• IVA y ITP​

• Compras entre 2 (Matrimonio o pareja de hecho)​

• Escritura pública.​

• Registro.​

• Catastro​

• Compras de terrenos a No residentes y declaraciones a rellenar.​

• Etc.​

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Para una buena navegación, os dejo la estructura:​

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00:00 Introducción guía​

00:50 PGOU (Plan General de Ordenación Urbana)​

01:00 Usos de parcelas (Industrial, residencial)​

01:15 De rustico a Terreno Urbano No consolidado o Urbanizable​

01:36 Proceso de Consolidación.​

02:15 Servicios (Agua, electricidad, desagües, telecomunicaciones)​

03:40 Coste de los servicios.​

05:09 Normativa Urbanística.​

05:55 (Ocupación, alturas, separación vecinos, alturas)​

06:37 Edificabilidad y segregaciones.​

07:53 Licencias de obras Conjuntas​

10:19 Plan de mejora del PGOU​

10:32 Certificado urbanístico​

11:15 Terrenos con pendiente (Personas de movilidad reducida)​

12:23 Horas de Sol de la parcela.​

13:03 Nivel natural del terreno.​

13:16 Precio del Terreno​

15:47 Contratos de Compra.​

16:08 Ubicación de la parcela.​

23:14 Entrevista a familia con casos reales.​

29:27 Adaptación de la familia al pueblo.​

29:24 Hijos y estilo de vida.​

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