Erre que erre: invertir en vivienda empieza este año a ser rentable

El inmobiliario se deshiela: invertir en vivienda empieza este año a ser rentable

Después del letargo en el que ha estado sumido el sector inmobiliario durante cinco años y medio, 2014 puede marcar un antes y un después. Los precios de la vivienda, más allá de estabilizarse y terminar de ajustarse, pueden ser ganchos definitivos para aquellos inversores que no encuentran atractivos en los productos bancarios pero tampoco quieren correr riesgos con la renta variable.

La inversión en vivienda, por tanto, según los expertos, va a comenzar a ser una alternativa a tener en cuenta en 2014, hasta el punto de que sobre las decisiones de compra pesarán más las rentabilidades (hasta un 6% ya desde el primer año) que otros factores, como las penalizaciones fiscales o la falta de crédito.

El inversor inmobiliario debe tener presente que, además de los gastos asociados a la compra, si se adquiere una vivienda ésta conlleva una serie de gastos anuales solo por el mantenimiento. Según cálculos de Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, estos oscilarán entre el 1,5% y el 2% del precio de compra de la vivienda. Entre ellos están los básicos (calefacción, luz, agua…), seguros asociados a la entrega de llaves, cuotas a las comunidades de vecinos, el IBI y tasas de sarama, principalmente.

Para Bankinter, no hay dudas: la inversión en vivienda recupera su atractivo. En su último informe sobre el sector señala que la inversión en el sector inmobiliario en España se ha mantenido bajo mínimos en los últimos años, debido a las expectativas de caída en el precio de los activos. Sin embargo, esta tendencia está comenzando a revertirse. El descenso medio del 30% en los precios inmobiliarios ha contribuido a que la rentabilidad bruta por el alquiler de vivienda en España haya repuntado desde el 3,3% en 2008 hasta niveles ligeramente superiores al 4% en 2013, según el Banco de España.

Estas cifras de rentabilidad, continúan, en un escenario de estabilización de los precios como el que contemplamos, “suponen una oportunidad de inversión atractiva para algunos ahorradores, especialmente si tenemos en cuenta el menor retorno de otras alternativas como los depósitos, cuya rentabilidad ha caído desde el 3,1% a finales de 2011 al 1,8% actual”.

COMPRAR PARA ALQUILAR O ESPERAR CINCO AÑOS

La radiografía que realizan del sector en este momento es la siguiente: La demanda no volverá a mostrar los crecimientos desproporcionados de la pasada década, la actividad promotora debe atravesar todavía una etapa de tinieblas hasta el año 2016 y los precios de las viviendas mal ubicadas seguirán bajando. Sin embargo, la estabilización de los precios, el renovado interés de los inversores institucionales en España y la escasez de oferta en las grandes ciudades anticipan que los precios comenzarán a repuntar en determinadas localizaciones en 2014 y de forma más generalizada en 2015. Por todo ello, es el momento de comenzar a posicionarse en el mercado inmobiliario.

Y en este sentido, el sector inmobiliario español volverá a ser en los próximos meses una oportunidad de inversión interesante, siempre que la selección de activos se realice de forma rigurosa y el plazo de maduración de la inversión contemple un mínimo de 5 años.

El consejero delegado de Foro Consultores considera que en este momento, como todos los sectores depreciados, el mensaje que llega a los operadores es que el mercado ha tocado suelo. El mercado, como consecuencia, está dejando de ser bajista y en algunas zonas los precios ya empiezan a subir.

En su opinión, las operaciones de inversión a corto plazo son muy susceptibles a la evolución de los precios, sin embargo, si la adquisición se mantiene al menos 30 años, el factor precio deja de tener interés.

INVERSIONES CON UN 6% DE RETORNO

Corral tiene claro que, antes de tomar la decisión de comprar hay que tener en cuenta algunos consejos como la liquidez: hay que buscar zonas donde las viviendas se puedan vender sin dificultad. En este momento, eso ocurre en los centros de las grandes ciudades. En el centro de Madrid, puntualiza, “siempre habrá potenciales compradores”. También en los sitios buenos de la costa donde los inversores extranjeros están entrando a mansalvas. Y cita Marbella, entre otros, una localidad donde “ya cuesta encontrar vivienda terminada”.

La presión de la demanda internacional es mayor que la nacional y es de esperar que aquella “se mantenga y mejore”.

Tras la adquisición de un producto interesante como los mencionados, “una buena opción sería el alquiler” con el que se logrará “una rentabilidad del 3% al 5% anual”.

En el plazo de 2 ó 3 años, añade Corral, a esos inmuebles ya se les podría “sacar plusvalías si se optara por la venta”.

Para el director del área residencial de Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bonsoms, “2014 será el año del ajuste definitivo de precios y, a partir de ahí, sabremos a qué atenernos”. Desde el punto de vista de la inversión, “en los mercados donde haya demanda residencial, como en los centros de las grandes ciudades, se podrán lograr rentabilidades del 5 ó 6% desde el primer año”. La opción sería el alquiler.

En su opinión, hay que saber encontrar un buen producto y tener en cuenta las zonas donde la demanda supera a la oferta, en ellas se reducirán los problemas si queremos vender a corto plazo.

Raúl García, director de comunicación & marketing de Tinsa, considera que 2014 es buen año para invertir en vivienda, pero “todo depende del tipo de producto”. Entre sus apuestas, las zonas consolidadas de la Costa y centros urbanos donde ya se esperan pocas oscilaciones de precio.

García rechaza, en cambio, que sea buen momento para especular con la inversión en vivienda puesto que el precio puede seguir bajando a corto plazo.

Este experto, en cambio, apuesta por invertir con otros criterios. Así por ejemplo indica que si la vivienda se mantiene más de un año ya se podrían obtener plusvalías entre el 4,5% y el 6%.

No obstante, existen todavía muchas incertidumbres, como la recuperación del mercado residencial, la confianza de los hogares, el paro y la fluidez del crédito, entre otros, “unas variables que parecen estar mejorando”.

Respecto a la financiación, Luis Corral considera que los bancos están empezando a abrir el grifo a los compradores-usuarios finales, mientras que para los promotores está cerrado. Ello contribuirá dinamizar el mercado repositor y ayudará a cimentar la mejora del sector. El comprador repositor, aquél que cambia de vivienda para mejorar en metros, ubicación, calidades, etcétera, cuando empieza a moverse “genera una serie de servicios paralelos ligados a la rehabilitación de las viviendas (electricidad, fontanería, pintura…)

LOCALIZACIÓN DE OPORTUNIDADES

La localización de estos chollos o gangas, para pisos.com, se concentra en la costa andaluza, así como en algunas provincias de Castilla-La Mancha y Castilla y León. En este sentido, existen inmuebles ubicados en la localidad almeriense de Roquetas de Mar, la gaditana de Puerto de Santa María y la malagueña Alhaurín el Grande que han reducido su precio más del 40% entre septiembre y diciembre de 2013. “El que esté buscando en estos momentos una segunda residencia en la playa, tiene en su mano excelentes oportunidades de compra”, indica Alemany.

En la valenciana Sagunto o en la alicantina Torrevieja también hay viviendas que han bajado más de un 30% en el cuarto trimestre del año. Por otro lado, municipios como Talavera de la Reina en Toledo o Toro en Zamora también cuentan con viviendas muy rebajadas.

¿HA TERMINADO EL AJUSTE?

Gran parte del ajuste ya se ha producido y los precios podrían estar iniciando una fase de prolongada estabilización. En los primeros trimestres de 2014, los precios medios continuarán ajustándose a la baja de forma débil, añade Bankinter, y la fase descendente debería terminar a finales de 2014, de forma que a lo largo de 2015 la mayor demanda y la recuperación económica contribuyan a que los precios registren los primeros incrementos interanuales de los últimos 7 años.

Las razones que justifican esta expectativa de medio plazo son: Incrementos de precio en las zonas prime: el ritmo de caída de los precios se ha desacelerado en los últimos trimestres (-4,5% frente al descenso de -10% en 2012) y los precios se han estabilizado en el País Vasco y se han incrementado en la Comunidad de Madrid (+0,3%), Barcelona (+1,7%) y Baleares (+4,8%).

NÚMERO DE VIVIENDAS A LA VENTA

En el informe de Bankinter se revela que tras un crecimiento exponencial del stock de vivienda entre los años 2005 y 2009, el número de viviendas disponibles para la venta se ha estabilizado. El Ministerio de Fomento estima un stock de 676 millones de viviendas a finales de 2011. Teniendo en cuenta la evolución reciente de la construcción y las ventas, estimamos que el stock de vivienda nueva a finales de 2013 se situará en una cifra cercana a 560k viviendas.

Sin embargo, el volumen total de viviendas a la venta en el mercado es mayor en la práctica, ya que para estimar el stock real habría que añadir la oferta latente de vivienda de segunda mano, formada por aquellas casas cuyos propietarios están esperando a la recuperación de los precios para vender.

Además, el stock real debe contemplar los activos adjudicados, cuyo valor ascendería, según estas estimaciones basadas en las cifras publicadas por las diferentes entidades, a 100.000 millones de euros, de los que 50.781 millones corresponden a SAREB. Teniendo en cuenta que el 22% de su cartera son activos inmobiliarios y el 66% de dichos activos son viviendas terminadas, estimamos que el volumen total de viviendas adjudicadas se situaría en un rango entre 160 millones y 180 millones. En consecuencia, el stock total al cierre de 2013 se puede estimar en unas 740 millones de viviendas,cifra que se reducirá hasta las 630k a lo largo del año 2014.

El lento ritmo de reducción del stock se caracterizará por un repunte de la demanda muy moderado, que contrasta con la parálisis de la actividad promotora.

En consecuencia, estiman que cuando el stock actual descienda por debajo de las 500 millones de viviendas, algo que sucederá a lo largo de 2016, la actividad promotora volverá a reactivarse.

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