Douglas MacArthur
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El gran desajuste inmobiliario amenaza con provocar una crisis de vivienda inédita en España
- La construcción de vivienda debería, al menos, duplicarse para cubrir la demanda
- Los hogares seguirán creciendo más deprisa que la vivienda en los próximos años
- La bajada de tipos de interés y la falta de mano de obra pueden agravar el desajuste
6:35 - 11/09/2024
El mercado inmobiliario español ha entrado en una fase sin parangón en la historia reciente. En las últimas décadas, no se había observado un desajuste tan grande entre la creación de hogares y la terminación de nuevas viviendas. El desajuste es tal, que un alto miembro del Banco de España ha admitido que nos encontramos ante una situación inédita (haciendo referencia al desajuste entre nuevos hogares y nuevas viviendas) en el mercado inmobiliario español. Este desequilibrio está llevando a que los precios de los inmuebles suban con gran intensidad (pese a que los precios llevan ya subiendo 10 años), a una velocidad superior a la de los salarios (algo que ya sucedía antes), dificultando la accesibilidad a la vivienda en las zonas más demandadas. La situación es ya de por sí compleja y parece no tener remedio a corto plazo, puesto que las casas no 'brotan' de la noche a la mañana como las setas. Pero lo que es peor, no parece haber una solución creíble tampoco en el medio plazo. Aunque la construcción de nueva vivienda parece estar repuntando, no lo hace (ni parece que lo vaya a hacer) al ritmo necesario para cubrir siquiera la nueva creación de hogares (no hablemos ya de la demanda real de vivienda). Se lleva hablando tiempo fenómenos como la 'Gran Dimisión', la 'Gran Rotación' o la 'Gran Jubilación'... quizá ha llegado el momento de empezar a hablar del 'Gran Desajuste Inmobiliario'.
La vivienda acumula más de diez años de subidas de precios ininterrumpidas. Además, este auge de los precios ha acelerado en los últimos trimestres, lo que deja entrever que la tendencia aún podría tener recorrido. El último dato muestra que el precio de los inmuebles subió un 7,8% interanual en el último trimestre. ¿Qué está pasando en la vivienda? ¿Por qué si suben tanto los precios no se construyen más inmuebles o se concede más crédito para nuevas planificaciones? Para comprenderlo resulta útil echar un vistazo al pasado más reciente donde se encuentran muchas de las respuestas.
El mercado inmobiliario español ha sufrido un 'efecto péndulo' que no ha hecho ningún favor a la economía. La burbuja engendrada entre 1999 y 2007, alimentada por un exceso de crédito y una demanda insaciable por la vivienda, desembocó en una crisis que azotó a España con mucha mayor fuerza que al resto de Europa. Desde entonces, la construcción y el inmobiliario no han llegado a recuperarse. El miedo a repetir los errores del pasado y unas regulaciones más estrictas (concesión de crédito a promotores, por ejemplo) han llevado al inmobiliario a la situación opuesta de entonces: de levantar viviendas como churros, a no cubrir ni el crecimiento de los hogares. Un nuevo trabajo realizado por Aniceto Zaragoza y Ramón Ibáñez, y publicado por Funcas, explica a la perfección lo acontecido entonces, lo que está sucediendo ahora y lo que puede venir en el futuro.
"Si nos remontamos al boom inmobiliario que se vivió en España en la primera década del presente siglo coincidiremos que desde el año 2000 se atravesó un período con un crecimiento muy intenso en la construcción de viviendas; fase que se había iniciado unos años antes, y que condujo a que en los años 2007 y 2008 se terminaran más de 600.000 viviendas nuevas. Como resultado, a lo largo de esta década se terminaron más de 4,7 millones de viviendas nuevas, cifra que superaba ampliamente los niveles alcanzados en décadas anteriores (recordemos que en la década de los años noventa el número de viviendas nuevas construidas se situó aproximadamente en la mitad de la señalada)", señalan estos expertos en el documento publicado por Funcas y titulado 'Previsiones sobre la demanda de vivienda residencial en España para los próximos años'.
"Es necesario recordar que en este período también se produjo un crecimiento muy relevante de nuevos hogares que, durante ciertos momentos, equilibraron la oferta, si bien no llegaron a alcanzar el volumen total de viviendas puestas en el mercado", comenta Zaragoza e Ibáñez. Sin embargo, en 2007 estalla la crisis de las hipotecas subprime en EEUU. Los inversores de todo el mundo reducen su aversión al riesgo de forma dramática (risk-off) y los países que habían vivido por encima de sus posibilidades (con déficits crónicos por cuenta corriente) ven cómo se seca su financiación externa, viendo reducido su nivel de vida y su producción casi de golpe y porrazo. Esto quiere decir que todo el crédito que llegaba desde el extranjero a España y que era usado para conceder hipotecas se 'secó'.
El crédito hipotecario se detiene, la demanda de vivienda se desploma, baja la marea y, entonces, se puede ver cómo los bancos españoles (sobre todo las cajas de ahorro) iban desnudos. Miles de millones de crédito concedido a promotores inmobiliarios, que de repente no pueden vender sus viviendas ni finalizarlas en muchos casos, se convierte en crédito jovenlandeseso. Los bancos se quedan con cientos de miles de viviendas vacías (cuyo valor de mercado es mucho más bajo que el de hace unos meses) y una lección aprendida (¡cuidado con el préstamo a promotores!).
Hoy, junto a una larga serie de factores (escasa inversión pública en vivienda, elevada complejidad jurídica, incertidumbre regulatoria...), el crédito sigue siendo parte del problema, pero por lo contario (no hay casi crédito promotor). Igual que en el periodo previo a 2008 se concedió un exceso de préstamos a promotores, hoy los bancos se lo piensan mucho por cuestiones regulatorias y por el miedo a repetir los errores del pasado. Desde BBVA Research creen que el incremento de la oferta inmobiliaria necesita casi de forma obligatoria un crecimiento del crédito a la promoción. "La financiación bancaria (para estos proyectos) se ha reducido sobre el 80% respecto al máximo alcanzado en 2008. Desde el Gobierno se están tomando medidas, como la línea ICO-Vivienda. Es necesario el desarrollo de un marco que permita este impulso, sin que eso signifique una excesiva toma de riesgos", recomiendan desde BBVA Research.
Sin crédito y con la economía casi destruida, "la construcción de vivienda se desplomó de manera abrupta, dándose la circunstancia de que a lo largo de la década de 2010 el número de viviendas terminadas se sitúa en promedio en 75.000 viviendas por año, siendo incluso inferior a 45.000 en alguno de los años de dicho periodo. Del mismo modo, la creación de hogares también se reduce de forma significativa, pero en menor proporción, lo que permitió ir absorbiendo parte del stock que se acumuló en la década anterior, reduciéndose en casi 250.000 unidades a lo largo de esos años, de manera que el Ministerio de tras*portes evaluó que en 2020 existía un parque de viviendas nuevas sin vender en el entorno de las 455.000 unidades", señala el documento de Funcas.
Se gesta el gran desajuste inmobiliario
En 2013-2014, la economía de España comienza a recuperarse, el desempleo se reduce poco a poco y el PIB crece año tras año, mientras que el precio de la vivienda vuelve a retomar la senda ascendente. Sin embargo, hasta el año 2016 no se produce un inicio de recuperación y crecimiento en el número de viviendas terminadas, mientras que la creación de hogares empieza a ser notablemente más intensa. Aunque en España hay millones de viviendas vacías, la mayoría se encuentran en zonas donde no hay demanda (fuera de las grandes ciudades y lejos de los grandes centros económicos). En este momento comienza a gestarse el gran desajuste.
Dicha tendencia se ha agudizado sobremanera en los últimos años. Entre 2019 y 2023, el número de hogares ha aumentado en más de 900.000 unidades, mientras que el número de viviendas terminadas en este período fue de 430.000. "Cabría pensar que la diferencia (más de 450.000 unidades) debería haber quedado absorbido por el stock de viviendas nuevas existente, sin embargo, este se ha reducido de forma poco significativa, según las cifras calculadas por el Ministerio de tras*portes", aseguran Zaragoza e Ibáñez.
El informe anual publicado por el Banco de España este verano daba en la clave a la hora de explicar esta paradoja: por qué en España hay 'escasez' de vivienda cuando existen más de 3 millones de inmuebles vacíos. El documento explica que, a priori, la capacidad para aumentar la oferta de vivienda mediante la movilización de viviendas vacías sería relativamente limitada, ya que buena parte de las mismas se concentran en las zonas con menor dinamismo demográfico.
Por ejemplo, entre los municipios con menos de 10.000 habitantes, donde reside cerca del 20% de la población, se localizan el 45% de las viviendas vacías. Al mismo tiempo, en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías representan el 7,5% de su parque total de viviendas —y el 10,5% del stock nacional de viviendas vacías—, lo que equivaldría a unas 400.000 unidades. Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación, informe anual del BdE. Muchas viviendas que nadie quiere.
De modo que la oferta real es muy inferior a lo que dicen las estadísticas y dado que el crecimiento de los hogares sigue siendo intenso ante la llegada de una mayor población extranjera y una creciente proporción de núcleos familiares conformados por una persona, se está tensionando sobremanera este mercado. A ello habría que sumarle ahora la reciente caída de los tipos de interés (una tendencia que va a continuar), lo que podría estimular aún más si cabe la demanda de vivienda. No parece descabellado de hablar de una situación sin parangón en la historia reciente del mercado inmobiliario español. Además, en el horizonte más cercano no se atisba una solución rápida y loable. De modo que lo peor podría estar por llegar.
