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Será en Octubre
UN PROBLEMA DE DIFÍCIL SOLUCIÓN A CORTO PLAZO
El drama del alquiler en España continuará en 2024: sin bajadas de precios a la vista
Los alquileres no bajaron en 2023, al contrario, volvieron a subir con fuerza en toda España, pero en especial en las zonas tensionadas. Y tampoco bajarán el próximo año
El drama del alquiler en España continuará en 2024: sin bajadas de precios a la vista. (iStock/CSA-Archive/EC Diseño)
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Los alquileres no bajaron en 2023, al contrario, volvieron a subir con fuerza en toda España, pero en especial en las zonas tensionadas. Y tampoco bajarán en 2024. Muy malas noticias para los miles de hogares que viven en alquiler en España, los miles de familias que llegarán a nuestro país en busca de alojamiento, los miles de nuevos hogares que se crearán este 2024 y los miles de jóvenes que querrán emanciparse este año.
Los alquileres han demostrado, al menos hasta ahora, que no tienen techo. Ni siquiera los límites del poder adquisitivo de los hogares, que cada vez destinan un mayor porcentaje de sus ingresos a pagar el alquiler, parecen haber frenado la escalada de las rentas. La demanda de vivienda en alquiler en nuestro país sigue siendo tan fuerte y la oferta tan insuficiente que los precios no han parado de subir. Y no dejarán de hacerlo durante 2024, aunque los expertos prevén que la subida sea algo más pausada.
Las alzas son generalizadas en prácticamente toda España y especialmente intensas en las grandes capitales, pero el problema del alquiler es mucho más amplio porque la falta de ahorros y el encarecimiento de la financiación hipotecaria impiden a miles de hogares comprar una casa, obligándoles a vivir de alquiler. En toda España.
De hecho, un informe reciente de Cáritas ponía cifras a este grave problema, el del alquiler, que adquiere tintes dramáticos para miles de hogares: un 16% de la población que vive en alquiler "experimenta un nivel extremo de estrés financiero". Esto quiere decir que el pago del alquiler supone más del 60% de sus ingresos. Se trata de una realidad que afecta a más de siete millones personas, unos tres millones de hogares.
Un gran pozo sin fondo para numerosas familias, sobre todo para aquellas con menos ingresos, ya que éstas invierten más de seis de cada 10 euros (63%) en gastos de vivienda, suministros y alimentación frente a los menos de cuatro de cada 10 euros que gastan las familias con mayor nivel de ingresos, según Cáritas.
Nadie se libra de las subidas
Los precios han subido de manera, prácticamente, generaliza en toda España, con un incremento medio anual que roza el 10% y con fuertes subidas en las capitales más tensionadas, por encima del 20% en Málaga, Mallorca, Barcelona, Alicante o Valencia, mientras que en Madrid, el incremento ha sido del 15%, registrándose incrementos de más del 10% en apenas 12 meses en más de una docena de capitales, como se puede apreciar en el mapa.
La Ley de Vivienda aprobada el pasado mes de mayo, que impuso el control en las rentas, limitando las subidas al 2% en 2023, al 3% en 2024 y a un índice aún por publicar en 2025, aún no ha tenido el efecto deseado en el mercado del alquiler. Y los expertos dudan de que lo tenga en los próximos meses, a tenor de lo sucedido en Cataluña.
Allí, el control de rentas en el que se inspira la ley estatal no solo ha sido declarado inconstitucional, sino que algunos estudios demuestran que no ha conseguido reducir los precios, sino restringir aún más la oferta de viviendas en alquiler, alimentando las tensiones en un mercado con una demanda que no para de crecer a ritmos agigantados, debido a la subida de los tipos de interés y las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad.
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"Ahora es la clase trabajadora la que no puede acceder a una vivienda, no solo las rentas bajas"
E. Sanz Fotografía: Sergio Beleña
Además, la Ley de Vivienda fue aprobada con muchas incógnitas en el aire y una férrea oposición en las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular, algunas de las cuales han llevado la normativa ante el Tribunal Constitucional, al entender que se invaden sus competencias.
¿Dónde está el techo de los precios?
"Es difícil saber dónde está el techo. Lo que sí podemos saber es que, en los próximos años, el precio de la vivienda en alquiler va a seguir subiendo", reconoce Antonio de la Fuente, managing director del Departamento de Corporate Finance de Colliers.
"Una parte de la población se queda fuera del mercado de alquiler y eso es un drama social"
"Todos queremos vivir en el centro de las grandes ciudades porque es donde existen las mejores oportunidades profesionales, las mejores oportunidades de formación y las mejores alternativas de ocio. Y, conforme los precios van subiendo, siempre habrá una parte de la pirámide poblacional que pueda pagar ese extra en las zonas más demandadas". El problema, añade de la Fuente, "es que conforme los precios van subiendo, hay una parte de la población que se queda fuera del mercado de alquiler, y eso es un drama social, por desgracia. Un drama que no tenemos exclusivamente en España, puesto que ocurre en todas las sociedades occidentales y en todos los grandes núcleos de población".
Tampoco observa bajadas de precios, al menos en 2024, Beatriz Toribio, analista inmobiliario. "En 2023, hemos seguido asistiendo a fuertes tensiones en los precios de los alquileres en un contexto económico muy complicado. Los precios se han incrementado debido, fundamentalmente, a dos factores, la falta de oferta y, sobre todo, una demanda cada vez más elevada que no puede acceder al mercado de la compra en un contexto económico más incierto y, sobre todo, con un coste de la financiación altísimo que les obliga a quedarse en el alquiler".
En su opinión, "el empleo, que hasta ahora ha resistido mucho más de lo que se esperaba, está empezando a mostrar signos de moderación y esto tendrá un traslado al alquiler, se podrá moderar el crecimiento de precios, pero no va a haber grandes bajadas mientras no haya un desplome del empleo. Por otro lado, hay que tener en cuenta que, en este contexto de alta inflación, hay determinados segmentos de la población que están perdiendo poder adquisitivo y se van a tener que seguir quedando en el mercado del alquiler. Y éste es el gran problema que tenemos, que en un contexto de pérdida de poder adquisitivo, de alta inflación y de altos costes de la financiación, es muy difícil que el precio del alquiler baje", añade Toribio.
"2023 ha sido un año inesperado y de incertidumbre, de wait and see, como dirían los ingleses. Seguimos en la misma situación, una situación que se ha visto afectada, desde el punto de vista económico, por la subida de tipos y una inflación elevada, a lo que se ha sumado la inestabilidad política. Todo esto ha tenido un impacto sustancial en la inversión y, en general, en la percepción del mercado", coincide en señalar Henry Gallego, CEO de la socimi Ktesios.
"Y si a esto le sumamos la incertidumbre que ha creado la Ley de la Vivienda, nos encontramos en un escenario bastante complejo. Poder proyectar qué pasará en 2024 dependerá mucho de la evolución de todos estos factores, tanto de los tipos de interés y de la inflación, como de la evolución del empleo y la implantación de la famosa Ley de la Vivienda, que, de momento, lo que hemos visto en estos seis meses de implementación es que ha tenido un efecto contrario al esperado", añade Gallego.
Los alquileres seguirán subiendo en 2024
El consenso general para 2024 es que los precios seguirán subiendo. "La demanda está muy por encima de la oferta, y esa es una situación un poco atípica, porque en el pasado hemos tenido una sobreoferta de vivienda, lo que ayudaba a controlar un poco los precio. ¿Qué ocurre ahora? Ante el temor y la incertidumbre que ha generado la Ley de Vivienda, los propietarios han sacan oferta del mercado y los precios se han disparado. Y seguirán al alza", opina Henry Gallego.
Las subidas, no obstante, perderán intensidad. De hecho, las subidas ya son menos intensas. "Los precios en el mercado de alquiler han mantenido una fuerte tendencia alcista durante los tres primeros trimestres del año 2023, pero de cara al último trimestre se espera una estabilización de precios tras el fuerte crecimiento experimentado en prácticamente todas las capitales de provincia", según el último informe residencial de Colliers.
"En un contexto de pérdida de poder adquisitivo, de alta inflación y de altos costes de financiación, es muy difícil que el precio del alquiler baje"
El incremento imparable de los alquileres se refleja claramente en el esfuerzo económico que deben realizar los hogares para poder pagar un alquiler.
Según Colliers, la tasa de esfuerzo para el alquiler, que indica el porcentaje del ingreso disponible después de impuestos que un hogar medio debe emplear para alquilar una vivienda de 75 m² en cada capital de provincia, se ha visto perjudicada por el incremento de las rentas. En algunos puntos de la geografía española como Madrid, Barcelona, Málaga y Mallorca, los hogares destinan más del 35% de sus ingresos a pagar el alquiler.
Hay que recordar que, como apuntan los expertos, el 30% es la línea roja que ningún hogar debería superar tanto en compra como en alquiler para no ver comprometida la economía familiar. Y con las tensiones de los precios, es una ratio que no deja de empeorar y se supera con creces en algunos mercados. En Barcelona, por ejemplo, se supera incluso el 40%, según el informe de Colliers.
"La Constitución dice que tenemos derecho a acceder a una vivienda digna, pero una vivienda digna no es irme a compartir piso si tengo una familia o que tres familias vivan en una misma casa compartiendo habitaciones, que es lo que está ocurriendo, también a la clase trabajadora", añade Gallego.
El drama del alquiler en España continuará en 2024: sin bajadas de precios a la vista
Los alquileres no bajaron en 2023, al contrario, volvieron a subir con fuerza en toda España, pero en especial en las zonas tensionadas. Y tampoco bajarán el próximo año
El drama del alquiler en España continuará en 2024: sin bajadas de precios a la vista. (iStock/CSA-Archive/EC Diseño)
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Los alquileres no bajaron en 2023, al contrario, volvieron a subir con fuerza en toda España, pero en especial en las zonas tensionadas. Y tampoco bajarán en 2024. Muy malas noticias para los miles de hogares que viven en alquiler en España, los miles de familias que llegarán a nuestro país en busca de alojamiento, los miles de nuevos hogares que se crearán este 2024 y los miles de jóvenes que querrán emanciparse este año.
Los alquileres han demostrado, al menos hasta ahora, que no tienen techo. Ni siquiera los límites del poder adquisitivo de los hogares, que cada vez destinan un mayor porcentaje de sus ingresos a pagar el alquiler, parecen haber frenado la escalada de las rentas. La demanda de vivienda en alquiler en nuestro país sigue siendo tan fuerte y la oferta tan insuficiente que los precios no han parado de subir. Y no dejarán de hacerlo durante 2024, aunque los expertos prevén que la subida sea algo más pausada.
Las alzas son generalizadas en prácticamente toda España y especialmente intensas en las grandes capitales, pero el problema del alquiler es mucho más amplio porque la falta de ahorros y el encarecimiento de la financiación hipotecaria impiden a miles de hogares comprar una casa, obligándoles a vivir de alquiler. En toda España.
De hecho, un informe reciente de Cáritas ponía cifras a este grave problema, el del alquiler, que adquiere tintes dramáticos para miles de hogares: un 16% de la población que vive en alquiler "experimenta un nivel extremo de estrés financiero". Esto quiere decir que el pago del alquiler supone más del 60% de sus ingresos. Se trata de una realidad que afecta a más de siete millones personas, unos tres millones de hogares.
Un gran pozo sin fondo para numerosas familias, sobre todo para aquellas con menos ingresos, ya que éstas invierten más de seis de cada 10 euros (63%) en gastos de vivienda, suministros y alimentación frente a los menos de cuatro de cada 10 euros que gastan las familias con mayor nivel de ingresos, según Cáritas.
Nadie se libra de las subidas
Los precios han subido de manera, prácticamente, generaliza en toda España, con un incremento medio anual que roza el 10% y con fuertes subidas en las capitales más tensionadas, por encima del 20% en Málaga, Mallorca, Barcelona, Alicante o Valencia, mientras que en Madrid, el incremento ha sido del 15%, registrándose incrementos de más del 10% en apenas 12 meses en más de una docena de capitales, como se puede apreciar en el mapa.
La Ley de Vivienda aprobada el pasado mes de mayo, que impuso el control en las rentas, limitando las subidas al 2% en 2023, al 3% en 2024 y a un índice aún por publicar en 2025, aún no ha tenido el efecto deseado en el mercado del alquiler. Y los expertos dudan de que lo tenga en los próximos meses, a tenor de lo sucedido en Cataluña.
Allí, el control de rentas en el que se inspira la ley estatal no solo ha sido declarado inconstitucional, sino que algunos estudios demuestran que no ha conseguido reducir los precios, sino restringir aún más la oferta de viviendas en alquiler, alimentando las tensiones en un mercado con una demanda que no para de crecer a ritmos agigantados, debido a la subida de los tipos de interés y las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad.
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¿Dónde está el techo de los precios?
"Es difícil saber dónde está el techo. Lo que sí podemos saber es que, en los próximos años, el precio de la vivienda en alquiler va a seguir subiendo", reconoce Antonio de la Fuente, managing director del Departamento de Corporate Finance de Colliers.
"Una parte de la población se queda fuera del mercado de alquiler y eso es un drama social"
"Todos queremos vivir en el centro de las grandes ciudades porque es donde existen las mejores oportunidades profesionales, las mejores oportunidades de formación y las mejores alternativas de ocio. Y, conforme los precios van subiendo, siempre habrá una parte de la pirámide poblacional que pueda pagar ese extra en las zonas más demandadas". El problema, añade de la Fuente, "es que conforme los precios van subiendo, hay una parte de la población que se queda fuera del mercado de alquiler, y eso es un drama social, por desgracia. Un drama que no tenemos exclusivamente en España, puesto que ocurre en todas las sociedades occidentales y en todos los grandes núcleos de población".
Tampoco observa bajadas de precios, al menos en 2024, Beatriz Toribio, analista inmobiliario. "En 2023, hemos seguido asistiendo a fuertes tensiones en los precios de los alquileres en un contexto económico muy complicado. Los precios se han incrementado debido, fundamentalmente, a dos factores, la falta de oferta y, sobre todo, una demanda cada vez más elevada que no puede acceder al mercado de la compra en un contexto económico más incierto y, sobre todo, con un coste de la financiación altísimo que les obliga a quedarse en el alquiler".
En su opinión, "el empleo, que hasta ahora ha resistido mucho más de lo que se esperaba, está empezando a mostrar signos de moderación y esto tendrá un traslado al alquiler, se podrá moderar el crecimiento de precios, pero no va a haber grandes bajadas mientras no haya un desplome del empleo. Por otro lado, hay que tener en cuenta que, en este contexto de alta inflación, hay determinados segmentos de la población que están perdiendo poder adquisitivo y se van a tener que seguir quedando en el mercado del alquiler. Y éste es el gran problema que tenemos, que en un contexto de pérdida de poder adquisitivo, de alta inflación y de altos costes de la financiación, es muy difícil que el precio del alquiler baje", añade Toribio.
"2023 ha sido un año inesperado y de incertidumbre, de wait and see, como dirían los ingleses. Seguimos en la misma situación, una situación que se ha visto afectada, desde el punto de vista económico, por la subida de tipos y una inflación elevada, a lo que se ha sumado la inestabilidad política. Todo esto ha tenido un impacto sustancial en la inversión y, en general, en la percepción del mercado", coincide en señalar Henry Gallego, CEO de la socimi Ktesios.
"Y si a esto le sumamos la incertidumbre que ha creado la Ley de la Vivienda, nos encontramos en un escenario bastante complejo. Poder proyectar qué pasará en 2024 dependerá mucho de la evolución de todos estos factores, tanto de los tipos de interés y de la inflación, como de la evolución del empleo y la implantación de la famosa Ley de la Vivienda, que, de momento, lo que hemos visto en estos seis meses de implementación es que ha tenido un efecto contrario al esperado", añade Gallego.
Los alquileres seguirán subiendo en 2024
El consenso general para 2024 es que los precios seguirán subiendo. "La demanda está muy por encima de la oferta, y esa es una situación un poco atípica, porque en el pasado hemos tenido una sobreoferta de vivienda, lo que ayudaba a controlar un poco los precio. ¿Qué ocurre ahora? Ante el temor y la incertidumbre que ha generado la Ley de Vivienda, los propietarios han sacan oferta del mercado y los precios se han disparado. Y seguirán al alza", opina Henry Gallego.
Las subidas, no obstante, perderán intensidad. De hecho, las subidas ya son menos intensas. "Los precios en el mercado de alquiler han mantenido una fuerte tendencia alcista durante los tres primeros trimestres del año 2023, pero de cara al último trimestre se espera una estabilización de precios tras el fuerte crecimiento experimentado en prácticamente todas las capitales de provincia", según el último informe residencial de Colliers.
"En un contexto de pérdida de poder adquisitivo, de alta inflación y de altos costes de financiación, es muy difícil que el precio del alquiler baje"
El incremento imparable de los alquileres se refleja claramente en el esfuerzo económico que deben realizar los hogares para poder pagar un alquiler.
Según Colliers, la tasa de esfuerzo para el alquiler, que indica el porcentaje del ingreso disponible después de impuestos que un hogar medio debe emplear para alquilar una vivienda de 75 m² en cada capital de provincia, se ha visto perjudicada por el incremento de las rentas. En algunos puntos de la geografía española como Madrid, Barcelona, Málaga y Mallorca, los hogares destinan más del 35% de sus ingresos a pagar el alquiler.
Hay que recordar que, como apuntan los expertos, el 30% es la línea roja que ningún hogar debería superar tanto en compra como en alquiler para no ver comprometida la economía familiar. Y con las tensiones de los precios, es una ratio que no deja de empeorar y se supera con creces en algunos mercados. En Barcelona, por ejemplo, se supera incluso el 40%, según el informe de Colliers.
"La Constitución dice que tenemos derecho a acceder a una vivienda digna, pero una vivienda digna no es irme a compartir piso si tengo una familia o que tres familias vivan en una misma casa compartiendo habitaciones, que es lo que está ocurriendo, también a la clase trabajadora", añade Gallego.
