Duda con cálculo del % de usufructo al vender una casa

progenitora de 82 años tiene el 50% en pleno dominio de una casa y el usufructo vitalicio. Sus 5 hijos tienen la nuda propiedad del otro 50% ( 10% cada uno).
se va a vender la casa.
Según mi cálculo los % de cada uno en la venta serían:
el usufructo sería (89-52=7 %) pero por ley es un mínimo del 10%
Mi duda es si ese 10% se resta a la nuda propiedad o al 100%.

El reparto de porcentajes seria:
progenitora 50% + 10% ( por el usufructo) = 60%
los 5 hermanos un 8% cada uno.

O sería así:
progenitora 50% +(10% del 50%) es decir un 5%,. en total 55%
y los 5 hermanos un 9% cada uno

o ninguna de estas dos formas ?

A ver si alguien me puede ayudar. Gracias

El usufructo recae sobre la parte que cayó en herencia, es decir: ella percibirá un 10% del valor del 50% de su cónyuge fallecido = 5% del total. El otro 50% es suyo íntegramente.

En este caso, los hermanos percibirán un 9% del valor total.

Gracias. Y para el cálculo del beneficio, he visto que hay que disminuir el valor de adquisición en un 3% anual desde la fecha de adquisición hasta la venta, es así ?

No. Eso se aplica si has alquilado la casa y al declarar los rendimientos del capital inmobiliario te has deducido hasta un 3% anual en concepto de amortización del inmueble. Obviamente, Hacienda no te va a permitir que te deduzcas 2 veces los mismos importes.

Mírate los art 34 y 35 de la Ley del IRPF, o al menos esto:

Agencia Tributaria: Reglas generales de cálculo

En vuestro caso, será una tras*misión onerosa.



Respecto al valor de adquisición, hay que ir a cómo se adquirió la titularidad en cada caso:

Por el 50% inicial de la viuda, el 50% del (precio que se pagó en su día, más gastos y tributos (excepto intereses), más mejoras e inversiones). Se deduce la amortización practicada en su caso.

Por el 50% adquirido por sucesión (nuda propiedad para la viuda, usufructo para hijos), hay que irse a la ley del ISD, y a la normativa propia de vuestra taifa. Entiendo que habréis liquidado el impuesto, pues no os dejaría el registrador disponer del bien en otro caso. Hoy en día como mínimo será el valor de referencia del inmueble +gastos, salvo que hayáis optado por declarar uno superior, que tal vez deberíais haber hecho, pues tendréis reducciones importantes siendo hijos y vivienda habitual, y además la plusvalía del muerto no está gravada, mientras que la ganancia patrimonial sí lo estará.



Disclaimer: lo anterior es mi opinión, y puedo estar equivocado. Reclamaciones al maestro armero.

kookaburra dijo:

progenitora de 82 años tiene el 50% en pleno dominio de una casa y el usufructo vitalicio. Sus 5 hijos tienen la nuda propiedad del otro 50% ( 10% cada uno).
se va a vender la casa.
Según mi cálculo los % de cada uno en la venta serían:
el usufructo sería (89-52=7 %) pero por ley es un mínimo del 10%
Mi duda es si ese 10% se resta a la nuda propiedad o al 100%.

El reparto de porcentajes seria:
progenitora 50% + 10% ( por el usufructo) = 60%
los 5 hermanos un 8% cada uno.

O sería así:
progenitora 50% +(10% del 50%) es decir un 5%,. en total 55%
y los 5 hermanos un 9% cada uno

o ninguna de estas dos formas ?

A ver si alguien me puede ayudar. Gracias

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Si la casa se valora –o se vende– en 500000€ (por poner una cifra-ejemplo), entonces el 10% (50000€) corresponde a la progenitora, en concepto de usufructo. Además, y por su 50% de la nuda propiedad, la progenitora percibirá otros 225000€.
La mitad restante de la nuda propiedad se repartirá entre los 5 hijos, tocándole 45000€ a cada uno...

kookaburra dijo:

Gracias. Y para el cálculo del beneficio, he visto que hay que disminuir el valor de adquisición en un 3% anual desde la fecha de adquisición hasta la venta, es así ?

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Al tratarse de una tras*misión a título oneroso hay dos impuestos a considerar:

a) el IIVTNU (impuesto sobre la plusvalía)
b) el IRPF (impuesto sobre la variación patrimonial)

Para determinar la cuota en IIVTNU se aplica al valor calculado del usufructo un coeficiente, que establece el ayuntamiento en función de los años en que se haya sido titular del derecho, y al resultado el tipo impositivo.

En el IRPF se deberá obtener la variación patrimonial por diferencia entre el valor que has calculado y el valor de adquisición declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

kookaburra dijo:

progenitora de 82 años tiene el 50% en pleno dominio de una casa y el usufructo vitalicio. Sus 5 hijos tienen la nuda propiedad del otro 50% ( 10% cada uno).
se va a vender la casa.
Según mi cálculo los % de cada uno en la venta serían:
el usufructo sería (89-52=7 %) pero por ley es un mínimo del 10%
Mi duda es si ese 10% se resta a la nuda propiedad o al 100%.

El reparto de porcentajes seria:
progenitora 50% + 10% ( por el usufructo) = 60%
los 5 hermanos un 8% cada uno.

O sería así:
progenitora 50% +(10% del 50%) es decir un 5%,. en total 55%
y los 5 hermanos un 9% cada uno

o ninguna de estas dos formas ?

A ver si alguien me puede ayudar. Gracias

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XXavier dijo:

Si la casa se valora –o se vende– en 500000€ (por poner una cifra-ejemplo), entonces el 10% (50000€) corresponde a la progenitora, en concepto de usufructo. Además, y por su 50% de la nuda propiedad, la progenitora percibirá otros 225000€.
La mitad restante de la nuda propiedad se repartirá entre los 5 hijos, tocándole 45000€ a cada uno...

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No entiendo porque recibe 225.000 si la propiedad vale 500.000.

No debiera ser 250 mil y lo que se corresponda por el usufructo????


Tampoco entiendo el razonamiento que ha escrito Gatoo. (Porque un 10% y no un 14%, por ejemplo????)

Este tema me interesa.

jolu dijo:

No entiendo porque recibe 225.000 si la propiedad vale 500.000.

No debiera ser 250 mil y lo que se corresponda por el usufructo????

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El pleno dominio es nuda propiedad + usufructo.

Si la señora tiene ya el usufructo, lo que queda por asignar es la nuda propiedad.

Como el usufructo es el 10%, son 50000€ para la señora. Lo que queda es la nuda propiedad 500000- 50000 = 450000€. Eso es lo que hay a repartir, y como la señora tiene el 50%, le corresponden 225000€

Usufructo 89-82 = 7%

Nuda propiedad = 100-7 =93%

Tu progenitora tiene usufructo (7) mas mitad nuda propiedaf (46.5) para un 53.5%

Cada uno de los 5 hijos tiene un 93/10 para un 9.3%

El total de los hijos es 5*9.3=46.5%

Edito, como el minimo es el 10%

Usufructo 10%
Nuda propiedad 90%

Tu progenitora tiene 10 mas la mitad de 90 para un 55%

Cada uno de los hijos tiene la decima parte de la nuda propiedad para un 9% cada uno que es un 45% total

Ok

No entendía de donde salía ese 10.

revongo dijo:

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las dos cosas sería ideal

kookaburra dijo:

las dos cosas sería ideal

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Las dos no puede ser.
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