Inmobiliarias y constructoras copan ya una de cada tres nuevas empresas en Málaga
Diez años después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, la economía malagueña vuelve por sus fueros. La construcción, promoción o venta de viviendas se ha convertido de nuevo en la actividad preferida para montar un negocio en la provincia, según indica la 'Estadística sobre sociedades mercantiles de Andalucía', elaborada por el Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía (Ieca). Una de cada tres compañías que se crearon el año pasado en Málaga está vinculada de una u otra manera al ladrillo. Entre constructoras e inmobiliarias, más de 1.700 nuevos competidores saltaron al ruedo empresarial, animadas por los indicadores que sitúan a Málaga como la provincia española con más compraventas en relación a su tamaño.
Así, la actividad que encabezó la creación de sociedades mercantiles en 2017 en la provincia fue la inmobiliaria, con nada menos que 789 compañías constituidas. Le sigue muy de cerca la construcción con 785. A éstas hay que sumar las 155 nuevas empresas dedicadas a la «construcción especializada», que también está en el 'top 10' de sectores más dinámicos. Entre estos tres epígrafes suman 1.729 nuevas sociedades, un 33,8% de las 5.111 que echaron a andar en 2017.
Los datos
115 sociedades mercantiles dedicadas a actividades inmobiliarias se han constituido en enero en la provincia. En el mismo periodo se han creado 54 constructoras
55.000 malagueños están empleados en sectores vinculados a la construcción y la venta de vivienda. Antes de la crisis eran más de 100.000.
Este auge de la iniciativa emprendedora ligada a la venta de vivienda se comprueba fácilmente a pie de calle, donde proliferan las agencias inmobiliarias. A la vez que las grandes franquicias –Tecnocasa, Redpiso, Look & Find, Unicasa o RE/Max– aceleran sus planes de expansión en la provincia de Málaga, surgen y se consolidan cadenas de ámbito local o regional, además de agencias independientes. También hay cada vez más profesionales de la intermediación inmobiliaria que desempeñan su labor de forma autónoma y sin necesidad de una sede física, aprovechando el potencial de Internet y las redes sociales.
Cuando empezó el resurgir del ladrillo en Málaga, en 2014, la construcción fue la actividad que tomó el liderazgo en cuanto a creación de empresas. Ese año se constituyeron 1.103 empresas constructoras en la provincia. Las actividades inmobiliarias también repuntaban, pero a un ritmo menor: se crearon 699 sociedades dedicadas a dicho epígrafe durante ese año. La proporción fue similar en 2015 y 2016. Pero desde 2017 son las inmobiliarias las que han tomado el relevo a la hora de liderar la creación de empresas. Y a juzgar por los datos de enero de este año, la tendencia se está intensificando: sólo durante dicho mes se constituyeron 115 sociedades mercantiles dedicadas a actividades inmobiliarias, frente a 54 vinculadas a la construcción. El doble.
¿Una nueva burbuja?
La pregunta es obvia: ¿hay riesgo de burbuja? Para responderla es mejor ir por partes o, mejor dicho, por sectores. En lo que respecta a la construcción, la secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), Violeta Aragón, se muestra rotunda: «Teniendo en cuenta la gran cantidad de constructoras que han desaparecido en los últimos diez años, todavía hay mucho recorrido hasta recuperar el tejido empresarial». La estadística le da la razón: según el 'Directorio de establecimientos y empresas con actividad económica en Andalucía' (también publicado por Ieca), en 2007 funcionaban en Málaga 17.512 constructoras. La cifra cayó a partir de 2009 y tocó fondo en 2012, cuando quedaban 11.475, un 34,5% menos. En 2016, último año con cifras disponibles, se alcanzaban las 12.268, aún muy lejos de niveles precrisis. «Partimos de niveles tan bajos que parece que estamos en crecimientos desorbitados, pero no estamos nada preocupados por una posible saturación, al menos de momento», concluye Aragón.
La evolución alcista de compraventas y precios atrae la iniciativa empresarial, que se materializa en la proliferación de constructoras especializadas, empresas de gestión de activos o inmobiliarias
Para la portavoz de la ACP, el inmobiliario es a día de hoy «un buen sector para emprender» y destaca los nuevos nichos de mercado que han surgido: la gestión de activos, el alquiler de viviendas u oficinas o la rehabilitación de viviendas destinadas al turismo vacacional. «El auge de los apartamentos turísticos está provocando un tirón de la rehabilitación que no sólo se circunscribe a Málaga, sino que se extiende a otros municipios como Marbella», afirma. Dentro del sector puramente constructor, la iniciativa emprendedora se centra sobre todo en «pequeñas empresas especializadas» que ofrecen sus servicios a las grandes constructoras. «Obviamente hablamos de edificación residencial, porque la licitación de infraestructuras sigue parada», lamenta Aragón. «Hasta que la inversión en obras públicas no vuelva ni se recupere la actividad promotora en el interior y la costa oriental, el sector de la construcción no va a alcanzar el tamaño que corresponde a una provincia como Málaga», apunta.
La promoción inmobiliaria es, quizá, el subsector que menos juego está dando a la iniciativa emprendedora local, debido entre otras cosas a la dificultad que sigue existiendo para acceder a financiación bancaria. El mapa de los proyectos residenciales que están a día de hoy en marcha en la provincia está dominado por grandes promotoras internacionales o nacionales y entidades financieras, con la excepción de algunas empresas andaluzas, como Myramar o Insur.
Respecto al sector de la intermediación inmobiliaria, hay cierta disparidad de opiniones respecto a si hay riesgo de saturación o no. Para Lázaro Cubero, responsable del departamento de análisis e informes del Grupo Tecnocasa, el sector está en una fase de «normalización» tras la crisis que llevó al cierre de muchas oficinas. «Se necesitan agencias que respondan al numero actual de compraventas y a la demanda existente», afirma, aunque reconoce que el riesgo «de saturación existe, principalmente en las grandes ciudades, que canalizan la mayoría de aperturas».
Tecnocasa cuenta a día de hoy con 24 oficinas en la provincia: abrió tres nuevas el año pasado y para éste tiene previstas otras seis aperturas. Su portavoz asegura que hay demanda para ello: «Sólo en la ciudad de Málaga tenemos 14.300 clientes que quieren comprar un piso para destinarlo a primera residencia, y otros 1.500 que buscan una casa. A ellos se suman los 3.500 clientes que nos piden un piso de alquiler», afirma.
José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial, confirma la entrada masiva de nuevos operadores «ante la reactivación del mercado». El experto lanza una advertencia: «Si no se consolidan las tendencias de crecimiento, se incrementará el canibalismo actual en ventas de segunda mano, ante el hecho de que cada vez habrá más operadores y, por tanto, un menor ratio de operaciones por agente. Lo mismo ocurrirá en los estudios jurídicos y técnicos y con las constructoras».
Dentro de las agencias, hay una tipología que está teniendo particular éxito en este nuevo ciclo inmobiliario: las que están especializadas en compradores extranjeros. Es el caso de Azul Real Estate, una agencia fundada en 2013, el peor año de la crisis. «Sabíamos que era el momento porque si empiezas en el momento de auge ya no coges un buen hueco», afirma Paco Sánchez, uno de sus socios. La apuesta, que en aquel momento parecía arriesgada, salió bien. Hoy la empresa cuenta con tres oficinas –dos en Málaga capital y una en Marbella– y 26 profesionales en su equipo. «El 70% de nuestras ventas son a clientes internacionales. El mercado está creciendo gracias a la demanda extranjera, pero cualquiera no puede acceder a ella. Es un negocio muy profesionalizado y necesitas un cierto tamaño, contactos a nivel internacional, capacidad de financiación, tecnología...», explica el empresario. Azul Real Estate tiene una alianza con la multinacional Coldwell Banker. «Las inmobiliarias de barrio se reparten un mercado más pequeño, pero en momentos de crecimiento todos tienen su trozo del pastel», opina.
Donde sí hay riesgo de saturación, en su opinión, es en el escalón de la promoción. «Están subiendo los precios demasiado rápido y puede haber exceso de oferta a corto plazo. Hay muchos proyectos de los que se van a poner en marcha que no van a funcionar porque no cumplen las exigencias de ubicación o equipamientos que plantean los clientes», apunta.
