NiNi Ni Rojos Ni Grises
Madmaxista
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- Todas las zonas de la Ciudad Condal sobrepasan el nivel considerado como razonable
- El esfuerzo teórico de compra ha subido hasta el 31,6% a nivel nacional
Las dos ciudades superan de largo el 34,5% de media nacional, según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales. Los datos de la tasadora desvelan que casi todos los distritos de Madrid y Barcelona son inaccesibles (sobrepasan el límite de esfuerzo recomendado) para comprar casa. Solo se desmarca uno: el madrileño Moncloa-Aravaca, donde el pago del primer año de hipoteca supondría el 31,6% de los ingresos familiares.
La tasa teórica de esfuerzo de compra se calcula teniendo en cuenta la renta disponible que una familia media utiliza para pagar la primera cuota de una hipoteca que cubra el 80% del valor de la casa. Se considera que la accesibilidad es "razonable" cuando está por debajo del 35% y es "crítica" si sobrepasa el 45%.
El análisis detallado de Madrid y Barcelona desvela que hay 27 distritos donde el indicador ha cruzado la línea roja del esfuerzo. En la capital, las zonas más tensionadas son Centro (68,8%), Arganzuela (64,5%), Tetuán (59,8%) y Retiro (56,2%). La situación es similar en Chamberí (58,8%) y Vicálvaro (53,8%), donde también hay que destinar más de la mitad de los ingresos de la unidad familiar a pagar la hipoteca. Los distritos de Barajas y Chamartín se encuentran en una situación más favorable, con tasas del 42,3% y 43,8% respectivamente.
En el caso de la ciudad catalana, los propietarios tienen que destinar la mayor parte de sus ingresos a pagar la hipoteca en Ciutat Vella (68,5%), Sant Martí (57,5%), Eixample (57,1%), Sants-Montjuïc (55,6%) y Les Corts (53,2%). En cambio, el esfuerzo teórico más bajo es el de Sarrià-Sant Gervasi, con el 37,4%, aunque sigue superando la tasa considerada como razonable.
En el resto del país, 13 capitales han superado el nivel de esfuerzo razonable para adquirir una vivienda y en cuatro de ellas la ratio ha sobrepasado el 50% (junto con Madrid y Barcelona se encuentran Palma y Málaga). En cuanto al primer grupo, las tensiones son elevadas y crecientes en la ciudad de Palma de Mallorca (53,4%), Madrid y Barcelona (ambas con una tasa del 52,9%), y en Málaga (51,5%).
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A continuación, se sitúan Cádiz, Pamplona y Sevilla se necesitaría destinar entre el 40% y el 50% de la renta disponible. Los residentes de Valencia, Guadalajara, Salamanca, Granada, A Coruña y Córdoba estarían dedicando al pago de la hipoteca entre un 35% y un 40% de su renta disponible. "El esfuerzo teórico en las seis capitales principales se intensifica frente a las cifras registradas en sus respectivas provincias y también frente al trimestre precedente", apunta el informe. Únicamente Zaragoza (32,3%) se mantiene en niveles razonables.
Los precios siguen subiendo
El desequilibrio entre la oferta y la demanda sigue impulsando el precio de la vivienda nueva y usada al alza, aunque en los últimos meses se ha producido una desaceleración progresiva. En concreto, el informe de Tinsa revela que el valor de las casas creció un 3,1% interanual en el segundo trimestre del año, hasta los 1.778 euros/m2. Si se compara con el trimestre anterior, el incremento fue del 0,5%.El análisis de Tinsa detalla que los precios residenciales han vuelto a registrar tasas de crecimiento moderadas en la mayoría de las zonas, con crecimientos más intensos en los municipios con mayor componente turística "donde la demanda local de primera residencia compite por el espacio con la demanda vacacional. La tendencia general nacional continúa enmarcándose en un entorno de estabilización", apunta Cristian Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
En ese escenario de dinamismo moderado de precios, Madrid ha experimentado un incremento anual del 5%, hasta alcanzar los 3.833 euros/m2. El valor de las casas creció de un año a otro en todos los distritos, aunque lo hizo con mayor fuerza en el Barrio de Salamanca (8,7%), Chamberí (7,0%) y Latina y Tetuán, ambos con el 6,5%. Por el contrario, los incrementos más modestos se registraron en Fuencarral-El Pardo (2%), Vicálvaro (2,5%) y Barajas (2,5%).
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Mención especial merece el Barrio de Salamanca que por primera vez desde que hay registros ha superado los 6.000/m2, según las tasaciones de Tinsa. Le siguen Chamberí, Chamartín y Centro, por encima de los 5.000 /m2. En el extremo opuesto, los valores medios más reducidos se ubican en Villaverde, Puente de Vallecas y Usera, por debajo de los 2.200 euros/m2.
¿Y qué ocurre en Barcelona? Los precios crecieron un 3,8% en el segundo trimestre del año frente al mismo periodo del año anterior, hasta los 3.772 euros/m2. Dentro de la ciudad destaca el comportamiento de L'Eixample, donde la vivienda se ha revalorizado un 6,2% en el último año. Después, se posicionan Sants - Monjuïc (4,5%) y San Martí (4%). En cambio, en el distrito de Ciutat Vella los precios solo crecieron un 1,2%, mientras que en Gràcia lo hicieron un 2,2%.
"El comportamiento fue más moderado que en los distritos madrileños Madrid", apunta el informe. Las zonas más caras para comprar casa son Les Corts (4.523 euros/m2) y L'Eixample (4.380 euros/m2). En cambio, Nou Barris (2.519 euros/m2) y Sant Andreu (3.083 euros/m2) son los más económicos.
Máximos y mínimos
El precio medio de la vivienda en España se ha revalorizado un 39,3% desde los mínimos de 2015 y se mantiene un 17,8 % por debajo de los máximos de 2007. En Islas Baleares y en su capital, Palma de Mallorca, el valor de las casas sigue por encima de los niveles alcanzados en el boom inmobiliario en un 9,5% y un 6,6%, respectivamente."Aunque el nivel de los tipos de interés continúa siendo alto y se espera que se mantenga en tasas elevadas durante el año, su moderación gradual comienza a favorecer el acceso al crédito hipotecario", apunta Cristina Arias. "Por un lado, la demanda de crédito se incrementa al resultar más asequible y, por otro, la concesión de crédito se amplía al percibirse menor riesgo de impago". La directora del Servicio de Estudios añade que el "lento avance de los visados de obra nueva favorece la persistencia de tensionamientos de precios en las zonas de concentración de la demanda, principalmente polos de empleo y ciudades con alto componente turístico, donde el nivel de esfuerzo se sitúa considerablemente por encima de los niveles considerados como razonables".
