El Pionero
Alcalde y presidente de Fútbol Paco premium
China planea seguir el modelo de vivienda social de Singapur para poner fin a una crisis inmobiliaria de varios años que ha minado la confianza de los consumidores y lastrado el crecimiento económico. En las últimas semanas, Pekín ha centrado su política de vivienda en dos "grandes proyectos": la construcción de viviendas sociales y la renovación de barrios degradados del centro de la ciudad. Estos proyectos cuentan con el respaldo político del más alto nivel y pronto podrían contar con el apoyo del gobierno central por valor de un billón de yuanes (125.000 millones de euros) o más, lo que equivaldría a un 0,8% del Producto Interior Bruto (PIB).
Las autoridades están considerando la posibilidad de ofrecer préstamos baratos del banco central a los principales bancos públicos para financiar los proyectos, según informó Bloomberg la semana pasada. La cantidad que se está debatiendo -que podría incrementarse mediante un mayor apalancamiento y otras formas de financiación- equivale aproximadamente al 10% de las ventas anuales de viviendas nuevas.
Singapur, meca de la actividad empresarial y financiera del sector privado, es famoso por un mercado residencial dominado por la vivienda pública, donde supone el 80% del total. Si el nuevo plan de China funciona, las autoridades podrían tanto poner fin a una caída de casi tres años en la construcción inmobiliaria como cumplir los objetivos del presidente Xi Jinping de promover la "prosperidad común".
"El plan es más un ajuste estructural a largo plazo en el sector inmobiliario hacia un modelo singapurense", esclarece Betty Wang, economista senior de Australia & New Zealand Banking Group en Hong Kong. "No creo que sea sólo un esfuerzo a corto plazo para impulsar la inversión inmobiliaria, sino que se trata de los objetivos de prosperidad común de China para 2035".
Aún no se han hecho públicos todos los detalles del impulso a la vivienda social. El Consejo de Estado chino dio instrucciones el mes pasado en un Documento 14 clasificado, según informó el periódico Economic Observer. En él se proponía un "nuevo modelo" para el sector inmobiliario, y se esperaba que 35 ciudades pusieran a prueba el programa, según el informe.
Los analistas afirman que la idea es crear un mercado de vivienda social estrictamente regulado, con límites sobre quién puede comprar las casas y cómo se pueden vender a nuevos propietarios. Una forma de garantizarlo sería exigir que se revendan al Estado. Junto a este mercado público de la vivienda habría un segmento comercial más libre destinado a los hogares más ricos. Esto permitiría incluso volver a especular con el valor de la propiedad, algo que Pekín lleva años intentando frenar.
"Hemos afirmado que una inversión del mantra de 'las casas son para vivir en ellas, no para especular' sería muy positiva para la economía", han escrito los analistas de Enodo Economics en una nota reciente. "El Documento 14 parece sugerir que este puede ser ahora el caso para los ricos y los que más ganan". Este enfoque de mercado dual permitiría que "la vivienda privada funcione como almacén y generador de riqueza familiar para las clases altas, al tiempo que garantiza una amplia oferta de viviendas asequibles para aquellos con ingresos más modestos", señalan.
Incluso los asediados promotores inmobiliarios chinos podrían beneficiarse: el dinero del gobierno podría utilizarse para comprar los proyectos de viviendas que actualmente no pueden vender o que tienen demasiado poco dinero para terminar. El Documento 14 pide a las ciudades con "un gran inventario" de viviendas privadas que compren o modifiquen las viviendas no vendidas y las conviertan en viviendas públicas, según informan los medios de comunicación locales.
"La propuesta se considera un intento de reforma inmobiliaria de China, que podría cambiar el equilibrio entre la vivienda pública y la privada", resumen Kristy Hung y Lisa Zhou, analistas inmobiliarias de Bloomberg Intelligence. Para Julian Evans-Pritchard, estratega de Capital Economics, las iniciativas adelantadas no son nuevas. Según explica, China lleva años construyendo viviendas sociales de diversas formas. La renovación de aldeas urbanas es similar al plan de reurbanización de barrios de chabolas que impulsó la venta y construcción de viviendas a mediados de la década de 2010. Y las autoridades locales empezaron a construir instalaciones públicas de doble uso en 2021 para ayudar a gestionar los brotes de el bichito.
De hecho, recientemente se ha producido un aumento de este tipo de proyectos, liderados por los gobiernos locales y sus vehículos de financiación. Esto ayuda a explicar el repunte de la construcción de edificios por parte de no promotores, que ha compensado parcialmente la caída de la construcción de viviendas por parte de promotores.
Sin embargo, destaca Evans-Pritchard, que estos proyectos reciben mayor atención por parte de los dirigentes centrales significa que hay más probabilidades de que se aceleren aún más. "Una inyección de un billón de yuanes superaría, en términos nominales, la inyección récord de 2016.
Esto se suma al apoyo fiscal directo: aproximadamente el 15% de la emisión de bonos de los gobiernos locales se destina actualmente a vivienda social y renovación urbana", detalla el experto.
"Junto con un aumento del gasto en infraestructuras, este incremento de la actividad constructora por parte del Estado debería permitir que la producción global de la construcción registre algunas ganancias el próximo año, a pesar de la continua disminución de la construcción de viviendas por parte de los promotores. También significa que la privatización del parque inmobiliario chino de las últimas décadas está retrocediendo. Dada la agenda de "prosperidad común" de los dirigentes, no nos sorprendería que esta tendencia continuara a medio plazo, y que China acabara decantándose por un modelo híbrido en el que la vivienda privada jugara un papel secundario frente a la pública, similar al enfoque actual de Singapur", coincide con los otros economistas el de Capital Economics.
Importantes obstáculos
Pero la tras*formación del mercado chino de la vivienda tropieza con grandes obstáculos. Las anteriores iniciativas del gobierno para construir viviendas sociales a gran escala han fracasado por falta de financiación y corrupción, y los promotores privados pueden seguir teniendo demasiada liquidez para apoyar una reactivación del mercado privado.
Mientras tanto, también sería necesario introducir grandes cambios en el modelo de financiación de las administraciones locales, que se remonta a décadas atrás. Reducir el papel del sector privado de la vivienda perjudicaría a los ingresos de los gobiernos locales, que suelen financiar el gasto en parte mediante la venta de terrenos para proyectos privados y los impuestos sobre la venta de propiedades comerciales.
Aún no se han confirmado los detalles de la financiación gubernamental de los proyectos. Bloomberg informó de que el plan de utilizar fondos del banco central cuenta con el respaldo del Viceprimer Ministro He Lifeng. Se trata de un estrecho colaborador de Xi, recientemente confirmado como máximo responsable de la política económica y financiera.
Según Rosealea Yao, analista de Gavekal Dragonomics, la renovación de los núcleos urbanos de 35 ciudades podría suponer la construcción de 150 millones de metros cuadrados de nuevas viviendas al año. Ello ayudaría a impulsar un crecimiento del 10% en la superficie de viviendas de nueva construcción en 2024, invirtiendo la caída del 23% registrada en lo que va de año.
Los promotores inmobiliarios podrían ser contratados para construir los proyectos sociales, pero sus márgenes de beneficio se mantendrían "moderados", según informan los medios de comunicación chinos. La rentabilidad podría aumentar en el segmento privado del mercado, donde podrían eliminarse las normas que impiden a los promotores construir demasiados apartamentos de lujo, según Bloomberg Intelligence.
Las autoridades están considerando la posibilidad de ofrecer préstamos baratos del banco central a los principales bancos públicos para financiar los proyectos, según informó Bloomberg la semana pasada. La cantidad que se está debatiendo -que podría incrementarse mediante un mayor apalancamiento y otras formas de financiación- equivale aproximadamente al 10% de las ventas anuales de viviendas nuevas.
Singapur, meca de la actividad empresarial y financiera del sector privado, es famoso por un mercado residencial dominado por la vivienda pública, donde supone el 80% del total. Si el nuevo plan de China funciona, las autoridades podrían tanto poner fin a una caída de casi tres años en la construcción inmobiliaria como cumplir los objetivos del presidente Xi Jinping de promover la "prosperidad común".
"El plan es más un ajuste estructural a largo plazo en el sector inmobiliario hacia un modelo singapurense", esclarece Betty Wang, economista senior de Australia & New Zealand Banking Group en Hong Kong. "No creo que sea sólo un esfuerzo a corto plazo para impulsar la inversión inmobiliaria, sino que se trata de los objetivos de prosperidad común de China para 2035".
Aún no se han hecho públicos todos los detalles del impulso a la vivienda social. El Consejo de Estado chino dio instrucciones el mes pasado en un Documento 14 clasificado, según informó el periódico Economic Observer. En él se proponía un "nuevo modelo" para el sector inmobiliario, y se esperaba que 35 ciudades pusieran a prueba el programa, según el informe.
Los analistas afirman que la idea es crear un mercado de vivienda social estrictamente regulado, con límites sobre quién puede comprar las casas y cómo se pueden vender a nuevos propietarios. Una forma de garantizarlo sería exigir que se revendan al Estado. Junto a este mercado público de la vivienda habría un segmento comercial más libre destinado a los hogares más ricos. Esto permitiría incluso volver a especular con el valor de la propiedad, algo que Pekín lleva años intentando frenar.
"Hemos afirmado que una inversión del mantra de 'las casas son para vivir en ellas, no para especular' sería muy positiva para la economía", han escrito los analistas de Enodo Economics en una nota reciente. "El Documento 14 parece sugerir que este puede ser ahora el caso para los ricos y los que más ganan". Este enfoque de mercado dual permitiría que "la vivienda privada funcione como almacén y generador de riqueza familiar para las clases altas, al tiempo que garantiza una amplia oferta de viviendas asequibles para aquellos con ingresos más modestos", señalan.
Incluso los asediados promotores inmobiliarios chinos podrían beneficiarse: el dinero del gobierno podría utilizarse para comprar los proyectos de viviendas que actualmente no pueden vender o que tienen demasiado poco dinero para terminar. El Documento 14 pide a las ciudades con "un gran inventario" de viviendas privadas que compren o modifiquen las viviendas no vendidas y las conviertan en viviendas públicas, según informan los medios de comunicación locales.
"La propuesta se considera un intento de reforma inmobiliaria de China, que podría cambiar el equilibrio entre la vivienda pública y la privada", resumen Kristy Hung y Lisa Zhou, analistas inmobiliarias de Bloomberg Intelligence. Para Julian Evans-Pritchard, estratega de Capital Economics, las iniciativas adelantadas no son nuevas. Según explica, China lleva años construyendo viviendas sociales de diversas formas. La renovación de aldeas urbanas es similar al plan de reurbanización de barrios de chabolas que impulsó la venta y construcción de viviendas a mediados de la década de 2010. Y las autoridades locales empezaron a construir instalaciones públicas de doble uso en 2021 para ayudar a gestionar los brotes de el bichito.
De hecho, recientemente se ha producido un aumento de este tipo de proyectos, liderados por los gobiernos locales y sus vehículos de financiación. Esto ayuda a explicar el repunte de la construcción de edificios por parte de no promotores, que ha compensado parcialmente la caída de la construcción de viviendas por parte de promotores.
Sin embargo, destaca Evans-Pritchard, que estos proyectos reciben mayor atención por parte de los dirigentes centrales significa que hay más probabilidades de que se aceleren aún más. "Una inyección de un billón de yuanes superaría, en términos nominales, la inyección récord de 2016.
Esto se suma al apoyo fiscal directo: aproximadamente el 15% de la emisión de bonos de los gobiernos locales se destina actualmente a vivienda social y renovación urbana", detalla el experto.
"Junto con un aumento del gasto en infraestructuras, este incremento de la actividad constructora por parte del Estado debería permitir que la producción global de la construcción registre algunas ganancias el próximo año, a pesar de la continua disminución de la construcción de viviendas por parte de los promotores. También significa que la privatización del parque inmobiliario chino de las últimas décadas está retrocediendo. Dada la agenda de "prosperidad común" de los dirigentes, no nos sorprendería que esta tendencia continuara a medio plazo, y que China acabara decantándose por un modelo híbrido en el que la vivienda privada jugara un papel secundario frente a la pública, similar al enfoque actual de Singapur", coincide con los otros economistas el de Capital Economics.
Importantes obstáculos
Pero la tras*formación del mercado chino de la vivienda tropieza con grandes obstáculos. Las anteriores iniciativas del gobierno para construir viviendas sociales a gran escala han fracasado por falta de financiación y corrupción, y los promotores privados pueden seguir teniendo demasiada liquidez para apoyar una reactivación del mercado privado.
Mientras tanto, también sería necesario introducir grandes cambios en el modelo de financiación de las administraciones locales, que se remonta a décadas atrás. Reducir el papel del sector privado de la vivienda perjudicaría a los ingresos de los gobiernos locales, que suelen financiar el gasto en parte mediante la venta de terrenos para proyectos privados y los impuestos sobre la venta de propiedades comerciales.
Aún no se han confirmado los detalles de la financiación gubernamental de los proyectos. Bloomberg informó de que el plan de utilizar fondos del banco central cuenta con el respaldo del Viceprimer Ministro He Lifeng. Se trata de un estrecho colaborador de Xi, recientemente confirmado como máximo responsable de la política económica y financiera.
Según Rosealea Yao, analista de Gavekal Dragonomics, la renovación de los núcleos urbanos de 35 ciudades podría suponer la construcción de 150 millones de metros cuadrados de nuevas viviendas al año. Ello ayudaría a impulsar un crecimiento del 10% en la superficie de viviendas de nueva construcción en 2024, invirtiendo la caída del 23% registrada en lo que va de año.
Los promotores inmobiliarios podrían ser contratados para construir los proyectos sociales, pero sus márgenes de beneficio se mantendrían "moderados", según informan los medios de comunicación chinos. La rentabilidad podría aumentar en el segmento privado del mercado, donde podrían eliminarse las normas que impiden a los promotores construir demasiados apartamentos de lujo, según Bloomberg Intelligence.
