Janela imobiliária | Valor Econômico
"Alguns indicadores citam queda de até 70% [nas vendas]", afirma Rogério Santos, diretor da RealtON, outlet on-line de imóveis
Se não poderiam ser classificadas como uma "tempestade perfeita", as condições do mercado imobiliário em 2014 podem ter chegado perto. Até demais. Uma confluência rara de fatores tem levado a uma desaceleração do setor como um todo, com efeito ainda mais forte no segmento comercial. Superoferta de escritórios e espaços corporativos em grande parte das regiões, vacância alta, estagnação econômica, inflação em patamar alto, endividamento das famílias, menor crescimento da renda, cenário macroeconômico internacional desfavorável e eventos, como Copa do Mundo e eleições, tiraram o fôlego da demanda por propriedades neste ano.
"A gente está vendo uma conjuntura rara de um ciclo de baixa do mercado imobiliário [de lançamentos] que coincide com um ciclo de baixa da economia", avalia Viktor Andrade, sócio líder em tras*ações imobiliárias na América do Sul da EY (antiga Ernst & Young). Segundo o consultor, os três cenários mostram uma queda dos preços no segmento comercial entre o fim de 2014 e ao longo de 2015.
Queda de 70% nas vendas
De fato, palavras como promoção e desconto frequentam cada vez mais os espaços publicitários de vendas de incorporadoras e imobiliárias. "Se levar em consideração os meses de maio a julho, o mercado quase parou. Alguns indicadores citam queda de até 70% [nas vendas]", afirma Rogério Santos, diretor da RealtON, outlet on-line de imóveis.
No segmento residencial, de acordo com dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), de janeiro a agosto foram vendidos 11,6 mil imóveis novos na capital paulista, ou seja, uma queda de 48,8% sobre os 22,6 mil comercializados um ano antes. Mas no intervalo, houve meses, como junho, no qual o recuo alcançou 72% em relação ao mesmo período de 2013.
O índice Fipe/Zap de preços por m2 de imóveis residenciais anunciados já registra o impacto da conjuntura negativa sobre os valores de comercialização.
"Bastante razoável"
O presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, vê o ano como desafiador para o mercado imobiliário em geral. "O primeiro semestre não foi bom para o segmento comercial. Vai haver uma recuperação no segundo semestre, mas não o suficiente para recuperar as perdas na metade inicial do ano", afirma. O especialista considera, no entanto, o comportamento "bastante razoável levando em conta que a economia brasileira vai ter um desempenho muito fraco neste ano".
Queda dos preços
De acordo com o presidente do Zap Imóveis, Eduardo Schaeffer, a vacância em imóveis comerciais tem aumentado e, com isso, há uma pressão por uma estabilidade ou até mesmo queda de preços. "A gente vem observando um aumento de vacância de maneira mais expressiva nos últimos oito meses. Em um primeiro momento, essa situação começa a mostrar pressão nos valores de aluguéis comerciais em regiões mais valorizadas. Depois, o aluguel mais baixo acaba por se refletir em um preço por m2 menor", explica.
Dados da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield (C&W) indicam tendência de crescimento na vacância no segmento de imóveis comerciais classe A no curto prazo. A taxa de unidades vazias subiu de 13,9% no primeiro trimestre para 14,5% no segundo. No entanto, para o vice-presidente da C&W, Marcelo da Costa Santos, trata-se de um ciclo natural do mercado. "Os preços têm de cair, a vacância aumenta e, depois [dessa queda], retomam-se os investimentos", diz.
Segundo Andrade, da EY, houve uma aposta no início do ciclo de um cenário que não se concretizou. "A gente tem pesquisas que mostram que 60% dos motivos pelos quais existe o atual excesso de oferta se relacionam à pressão por resultados sofrida pelos executivos das incorporadoras e ao excesso de otimismo no mercado brasileiro [na época]", diz.
A oferta de unidades acima da capacidade de absorção atual e o cenário macroeconômico adverso levaram as incorporadoras a pisar no freio em termos de novos projetos neste ano. De acordo com dados do Secovi-SP, de janeiro a agosto deste ano os lançamentos residenciais na cidade de São Paulo somaram 14,4 mil unidades, o que representa uma retração de 23% comparada às 18,7 mil lançadas no mesmo período de 2013.
