7 años de gestión eficiente de ingresos y gastos

singladura dijo:
Bueno. Ahora tenemos noticia de que la casa que has comprado no es de segunda mano sino de promotor y que ha estado mucho tiempo vacia. Aunque tenga 30 años eso cambia las cosas porque de usarse a no va mucho dinero en reponer al estado original

Insisto en que en el mejor de los mundos comprando con hipoteca te quedas a la par que si lo hicieras al contado y que la única garantía de salir vivo es pagar a tocateka. Sólo en gastos, cuotas e intereses se te va un capital. Tu mismo has dicho que el 20 por ciento ahorrado se esfumó por arte de magia antes de entrar en el tema de la casa. Supongo que si has amortizado anticipadamente otro crédito sabrás que en los primeros momentos aunque amortices capital no tendrá mucha incidencia en las cuotas porque en su práctica totalidad al principio estas conformadas por intereses, esto es, amortizar repercute muy poco en la cuota mensual con lo que el tiempo que te tomas en quitártelo de encima vas a pagar casi la totalidad del dinero en concepto de intereses. Aunque mientras tanto el piso te de una renta más o menos buena nadie te quita el palo de tener que pagar gastos, notarios intermediarios y seguros para formalizar y además la tira de intereses hasta matarlo bien perecido. Con eso te digo que todo esta preparado para que al banco no se le escape ninguno vivo en el intento. Si te pueden dar tres veces no te dan dos (por pandero)

Una jovenlandesaleja buena que has sacado es que unas arras en privado y el banco son dos universos paralelos que no tienen que coincidir en el tiempo y en el espacio. Cada uno a lo suyo. Los contratos suelen permanecer en el ámbito de lo privado entre vendedor y comprador y es un error que tengan trascendencia para más gente. Dicho de otra manera: tu mano derecho no tiene porque saber lo que hace tu mano izquierda. Si existe un peligro en forma de clausula lo primero que tiene que permanecer es en el ámbito de la privacidad porque además es una de las pocas cosas que en verdad os vais a poder permitir el vendedor y el comprador. Recuerdo un bancario de sucursal que me tiró en cara la complicidad que teníamos vendedor y comprador. Por supuestísimo que hace mil años que la entidad se lo quitó de encima, al muy pueblerino y por supuestísimo que seguimos cómplices perdidos las dos partes y el negocio fue para nosotros y no para ese memo. Para los que realmente saben el valor de las cosas son negocios de muchos ceros como para andar haciendo el iluso día arriba, día abajo, céntimo arriba, céntimo abajo.

Lo que no comparto para nada es la opinión que tienes sobre la idoneidad en capacidad de los pisos para alquilar. En primer lugar es más sencillo que dos o tres personas se pongan de acuerdo que el que lo hagan cinco o seis. Además cuando metes a mogollón queda un regusto a piso patera que no levanta pasiones precisamente. Con eso te digo que de la manera que tu dices te complicas la vida, porque cuando afimas que tu no alquilas habitaciones y que son ellos los qoue se apañan yo te digo ¿y que crees que hace todo el mundo más que eso, independientemente del número que sea?
Además citas que de dos dormitorios están en 600 y pico de euros y te quedas tan latino. Si en lugar de uno de cuatro tuvieras dos de dos tendrían 1200 euros en lugar de los 800 que aún no sabemos si has conseguido

Sobre los ingresos ahora vemos algo de luz al final de tunel. En primer lugar dices que cuando con tu familia les pagabas 400 y suministros. Bien. Ahora pagas alquiler y me imagino que lo que no te queda más remedio. Creo que andarás a la par.
Nos dices que andabas más que sobrado para conseguir un 30%, que incluso se han quedado cortos y que en un horizonte inmediato tus condiciones laborales mejorarán. Es que no tiene que ser menos que eso. Apañados andaríamos si los ingresos totales de la casa fuesen 495x3. Así si que amortizar en tres años sería un problema. Imagino que sabedor de como las gastan los bancos en las amortizaciones anticipadas has buscado pagar lo menos de intereses.

Aún así lo que has soltado de los tres años es provocación, lo mires por donde lo mires. Te tienes que quitar de encima deudas por valor de 140 mil euros y cuentas con rentas del trabajo y una estimación de ingresos de 19800 euros por año de los que te pongas como te pongas ya les estas quitando 10000 anualmente para pagar cuotas y no sabemos que por alquiler de donde vives. 140 mil euros en tres años salen a 47 mil euros al año a devolver. Puedes haber conseguido maximizar tu capacidad de ahorro sobre todo por el método universalmente conocido de que los gastos te los paguen otros pero se tiene que poder vivir.
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La que tenía 30 años era la primera casa. La que acabo de comprar se construyó en el 2005.

El 20% ahorrado no se esfumó. Bajó la hipoteca al 80%.

Gracias a las amortizaciones anticipadas haré desaparecer las cuotas de los dos préstamos (548 euros) antes de que acabe el año y recuperaré casi los 1200 euros de seguro de vida del préstamo del banco. La repercusión de las amortizaciones anticipadas dependen del montante del capital prestado y de la cantidad amortizada anticipadamente en cada aportación.

De los 492 euros de la cuota de la hipoteca, en la primera cuota que me van a cobrar a final de este mes, 225 euros se me van a ir en intereses y 267 euros en amortización. El sistema de amortización francés, que es el que se usa normalmente en cualquier préstamo en España, se ve fuertemente influenciado por el tipo de interés aplicado y por la duración del préstamo. Por lo tanto, en mi caso, y al contrario de lo que afirmas, más de la mitad de la cuota de mi hipoteca se irá en amortizar la deuda. Tan fácil como calcularlo con la hoja de Excel que aporté o cualquier simulador de hipotecas.

Lo de comprar dos casas de 2 dormitorios en vez de una de 4. Eso no funciona así. No hay pisos de dos dormitorios en mi ciudad por 69000 euros (138000/2). Puede que los haya en una zona marginal y estando el piso en muy malas condiciones, pero no en una zona apta para alquilar a un precio que se le pueda sacar cierto rendimiento. El piso que he comprado tiene casi el precio de uno de dos dormitorios.

Todavía no la he alquilado. Lleva anunciada menos de una semana. La he enseñado en 5 ocasiones. Mañana por la tarde tengo otra cita para enseñarla. La han ido a ver parejas para compartir, compañeros de trabajo para compartirla y una familia con cinco hijos. Soy reacio a alquilarla a familias. En todos estos años la única pega que tuve fue con la única familia a la que alquilé la casa. Se empezaron a retrasar en el pago y cuando se fueron me dejaron 150 euros en luz y agua sin pagar. El último mes no lo pagaron alegando que la fianza se usara para ello.

No estaba a la par que viviendo con mis padres. Mi muyer también aportaba dinero en casa de sus padres.

En los próximos 12 meses pagaré en todas las cuotas de todos los préstamos 8296,06 euros. Al siguiente menos. Y en el tercero apenas pagaré. La bola de nieve corre a mi favor.

Tus cuentas siguen sin salir porque las calculas a ojo y con meras reglas de tres y operaciones básicas. Yo lo tengo calculado con estimaciones de ingresos más que probables y recalculando las cuotas resultantes de cada préstamo con la hoja de Excel utilizando las mismas fórmulas de amortización que utiliza el banco.

No conozco ese método que dices tan universalmente conocido de que los gastos los paga otro. Ya me lo explicarás porque yo pago cada céntimo de mis gastos de mi bolsillo.
 
Ok

Situémonos: el primer año pagas 28 mil euros de los préstamos al consumo. También debes pagar las cuotas de la hipoteca que son 6 mil euros más, el alquiler de la casa en donde vives ahora con sus gastos y lo que no te puedas quitar de cuotas de los préstamos al consumo que (como en cuadros de amortización por lo visto estoy verde) dejaremos amigablemente en 4 mil euros más fijos. Esto da un total de aproximadamente 40 mil euros. De ingresos teneís las rentas del trabajo de dos y los probables 18600 antes de descontar gastos. Suponiéndolo todo así y de esta manera optimista estimo que necesitareis sacar del trabajo 25 mil euros. Eso no es difícil si entran dos sueldos medio buenos.

Y además se tiene que poder vivir.

Así pues después de la epopeya del primer año te siguen quedando 104 mil y pico de euros que pagar por la hipoteca (que por muchos cuadros de amortización que hagas con el excel, el banco no te va a regalar), y afirmas que en dos años más piensas liquidar la hipoteca. Eso son 60000 euros de capital, las cuotas. gastos etc.. al año.y tienes que continuar liquidando cuotas por ella, pagando tu alquiler, y piensas mantener ese ritmo frenético de contención del gasto, de trabajo y ahorro tengo que adelantar que confías en muchas variables que puede que sean o no las que tu esperas. Si durante el primer año ya habrás sufrido para pagar 40 mil entre capital de prestamos consumo, cuotas y varios y después ¿porque luego, con el cansancio acumulado subir a 60000 euros de pagos tendría que ser más fácil? ¿porque dejas de pagar 500 y pico de cuotas préstamo consumo y tienes 800 más de renta? Con eso no llega para la diferencia de 20 mil euros más al año. Haciendo un superesfuerzo alcanza a 15 mil y eso con toda la suerte del mundo.

Porque a todas estas no has contemplado un gasto que al final hace que la balanza se decante hacia uno u otro lado: aunque te lo puedas permitir el mantener el esfuerzo en un espacio prolongado de tiempo no es gratuito. Eso tiene un coste. La gente necesita tener ventanas de gratificación. Todo no puede ser obligación porque la naturaleza humana no funciona así.

Para ti todo este plan puede suponer por si solo ya una fuente de satisfacción pero no puedes extrapolar porque sí el mismo efecto para los que te rodean y de los que además necesitas su complicidad para llevarlos a cabo. Las probabilidades de que la casualidad haya puesto en tu camino a seres idénticos a tu persona ya te adelanto que es muy baja. Cosas más raras se han visto pero de entrada ya te digo que no es probable que todos atiendan a tu mismo rollo. Esto es así porque la personas en su fuero íntimo son libres, únicas y distintas al resto.

Y es por todo esto que yo me afirmo en estimables 5 años para liquidar todo el mogollón en condiciones óptimas y 7 años para el caso de que la historia se líe por lo que sea
 
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Ya alquilé el piso. Son 2 parejas a las que les enseñé el piso hace una semana. Normalmente no tardan más de uno o dos días en decidir si se quieren quedar con el piso o no, por lo que ya no contaba con ellos. Después de visitar varios pisos han preferido éste por lo grande que es y porque los muebles y electrodomésticos son nuevos a estrenar. Les cumplía el contrato de alquiler de la casa en la que vivían hasta ahora en este mes y decidieron dejarla porque era muy pequeña.

Por mi parte me ha gustado su perfil. Tres de los cuatro trabajan y parecen gente responsable. No tienen hijos. Ninguno es de mi ciudad y están aquí por trabajo. Tienen previsto quedarse varios años. Evidentemente no pongo la mano en el fuego por nadie aunque sí tengo unos criterios mínimos para seleccionar a los inquilinos.

Me llamaron el sábado por la tarde diciendo que se lo quedan y me mandaron sus datos para prepararles el contrato. Esta mañana lo firmamos y me entregaron 1600 euros (1 mes de fianza y el mes de abril por adelantado). El contrato es de un año renovable. La cuota de la comunidad de vecinos del mes de abril ya la tenía pagada por lo que no se la he cobrado. Ellos la empezarán a pagar a partir de mayo. El contrato es con fecha de uno de abril pero lo hemos formalizado hoy para poder darles las llaves y que pudieran ir haciendo la mudanza. El miércoles día uno iremos a la empresa municipal de la vivienda de mi ciudad para registrar el contrato y depositar la fianza.
 
Escipión dijo:
Ya alquilé el piso. Son 2 parejas a las que les enseñé el piso hace una semana. Normalmente no tardan más de uno o dos días en decidir si se quieren quedar con el piso o no, por lo que ya no contaba con ellos. Después de visitar varios pisos han preferido éste por lo grande que es y porque los muebles y electrodomésticos son nuevos a estrenar. Les cumplía el contrato de alquiler de la casa en la que vivían hasta ahora en este mes y decidieron dejarla porque era muy pequeña.

Por mi parte me ha gustado su perfil. Tres de los cuatro trabajan y parecen gente responsable. No tienen hijos. Ninguno es de mi ciudad y están aquí por trabajo. Tienen previsto quedarse varios años. Evidentemente no pongo la mano en el fuego por nadie aunque sí tengo unos criterios mínimos para seleccionar a los inquilinos.

Me llamaron el sábado por la tarde diciendo que se lo quedan y me mandaron sus datos para prepararles el contrato. Esta mañana lo firmamos y me entregaron 1600 euros (1 mes de fianza y el mes de abril por adelantado). El contrato es de un año renovable. La cuota de la comunidad de vecinos del mes de abril ya la tenía pagada por lo que no se la he cobrado. Ellos la empezarán a pagar a partir de mayo. El contrato es con fecha de uno de abril pero lo hemos formalizado hoy para poder darles las llaves y que pudieran ir haciendo la mudanza. El miércoles día uno iremos a la empresa municipal de la vivienda de mi ciudad para registrar el contrato y depositar la fianza.
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yo nunca alquilaría un piso en el que dueño me hiciera pagar la comunidad de propietarios,debería estar prohibido.Irán por ti tmbién a votar en las juntas?
 
morenillocam dijo:
yo nunca alquilaría un piso en el que dueño me hiciera pagar la comunidad de propietarios,debería estar prohibido.Irán por ti tmbién a votar en las juntas?
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No, está claro que no irán a votar por mí. El propietario sigo siendo yo por lo que votaría yo. Las decisiones a las que se llega en esas juntas suelen tener una vigencia de varios años.

El pago de la cuota no es por ser propietario, sino por hacer frente a unos gastos reales que tiene la comunidad y de los que van a disfrutar los inquilinos durante su estancia (y no yo). Los gastos que se pagan con esa cuota son los de la chica que va a limpiar las escaleras y el portal, la electricidad que se gasta para iluminar las escaleras, el pago a la empresa de mantenimiento del ascensor, el seguro que tiene contratada la comunidad y los gastos habituales del "día a día" que se suelen producir en el edificio (reponer bombillas, reparar el sistema de apertura de la puerta del edificio...).

Otra cosa bien distinta es hacer frente a una derrama. Ese es un gasto definitivo y que tiene una vigencia de muchos años. Ese gasto sí que es indudable que debe de pagarlo el propietario, independientemente de que tenga alquilada la casa o no.
 
Los pagos a la comunidad nunca lo pagaría como inquilino, es un gasto que se tiene como propietario. Aunque pueda negociarse nunca se la pagaría al propietario.
Conste que he estado en dos viviendas distintas y en esta última ya se ha cumplido los cinco años y hemos prorrogado un año más del alquiler, sin ningún retraso en la cuota del mismo.
 
A 400 por pareja, más suministros, mas gastos de comunidad, más impuestos (que me imagino no vas a pagar tu si puedes evitarlo) no sale finalmente muy barato. De 250 euros por cabeza al mes fijo que no baja y por ese precio encuentras cosas y a una pareja sin hijos no le cuesta mucho añadir un poco más para asegurarse la privacidad. Me figuro que se lo debes de haber puesto como reforma a estrenar y es a lo que han ido y en cuanto la reforma ya no sea tal porque tenga su uso igual no les compensa. Por de pronto lLo que te gastaste (28000 euros) se tiene que notar.



En ese caso el que no tengan hijos no es juega precisamente a tu favor. Sin año de escolarización a respetar pueden perfectamente cambiar de opinión con facilidad.
 
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Trustno1 dijo:
Los pagos a la comunidad nunca lo pagaría como inquilino, es un gasto que se tiene como propietario. Aunque pueda negociarse nunca se la pagaría al propietario.
Conste que he estado en dos viviendas distintas y en esta última ya se ha cumplido los cinco años y hemos prorrogado un año más del alquiler, sin ningún retraso en la cuota del mismo.
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En mi caso he estado en ambos lados de la relación. Cuando comencé a trabajar pillé plaza fuera de mi ciudad por lo que tuve que alquilar. Nos juntamos 4 compañeros de trabajo y alquilamos un piso de 4 habitaciones. En el alquiler mensual le pagábamos a la dueña del piso la comunidad.

No sé lo extendida o no de esta "práctica". En mi caso no tendría inconveniente en que lo pagaran los inquilinos directamente al presidente de la comunidad. La pega que le veo es que yo no tendría controlado que ese pago se produzca, ni que se haga puntualmente. Si me lo pagan a mí tengo controlado este hecho y no tengo que estar preocupado de saber si lo han pagado o no.

---------- Post added 31-mar-2015 at 00:38 ----------
singladura dijo:
A 400 por pareja, más suministros, mas gastos de comunidad, más impuestos (que me imagino no vas a pagar tu si puedes evitarlo) no sale finalmente muy barato. De 250 euros por cabeza al mes fijo que no baja y por ese precio encuentras cosas y a una pareja sin hijos no le cuesta mucho añadir un poco más para asegurarse la privacidad. Me figuro que se lo debes de haber puesto como reforma a estrenar y es a lo que han ido y en cuanto la reforma ya no sea tal porque tenga su uso igual no les compensa. Por de pronto lLo que te gastaste (28000 euros) se tiene que notar.


En ese caso el que no tengan hijos no es juega precisamente a tu favor. Sin año de escolarización a respetar pueden perfectamente cambiar de opinión con facilidad.
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No, los impuestos (el IBI) los pago yo. No sería justo que lo pagaran ellos. Es el pago por ser propietario, no por el uso de la vivienda ni por el uso de un servicio por el uso del edificio.

No sé si les sale barato o no. Lo que está claro es que yo voy a pagar más dinero por la casa (492 euros de hipoteca + 548 euros de las cuotas de los préstamos = 1040) que los 800 euros que ellos van a pagar por el alquiler. Los suministros los paga aquel que consuma ese suministro (creo que es de cajón). La cuota de la comunidad no deja de ser un servicio como ya he explicado (los recibos de la luz de la escalera, la limpieza de las zonas comunes...).

Si han decidido compartir es porque les sale más rentable. Hasta qué punto es preferible pagar más dinero para obtener un poco más de privacidad... Eso ya es problema de cada uno.

El piso se lo he puesto tal como es. No engaño a nadie. Ellos mismos lo han visto con sus propios ojos. El piso está como nuevo. No he tenido que hacer ninguna reforma. Todo lo que me he gastado en el piso ha sido en comprar los muebles y los electrodomésticos.

Edito para decir que el tema de que no tengan hijos supone un menor desgaste en el piso. Los niños pequeños lo pintorrean y lo manchan todo (lo sé por experiencia propia). No tengo problemas en que se vayan por lo que el tema de la escolaridad de los niños ni he parado a pensar en ello. No esclavizo a nadie. Si están en la casa es porque les gusta la casa y están a gusto en ella, no porque estén obligados a cumplir con nada. Con que me avisen con un mes de antelación, se pueden ir cuando quieran.
 
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Si en el contrato nada mencionas los impuestos según la ley son a cargo del inquilino.

Sobre los críos: a no ser que haya unos cuantos y sean maleducados no afecta realmente tanto. En muchas ocasiones las actitudes no cívicas vienen de la mano de adultos que son los auténticos responsables de las barrabasadas que suelen aparecer. Escudarse en los críos es un recurso manido que a los que abusan de él pone en evidencia. Un crío busca constantemente la aprobación de sus padres y si ellos lo educan bien es la mayor bendición que se puede tener en una casa.

Una cosa si que escuece lo mires por donde lo mires: tu mismo has dicho que vas a pagar más por la casa que por lo que te va a dar de renta. Esto puede pasar así por la conveniencia del momento y se tiene que contemplar a largo plazo para poder apreciarla. Pero una cosa si que es cierta: tus inquilinos, mientras, van a disfrutar de unos bienes de los que privas a tu familia. 28000 en muebles y electrodomésticos no es un fruslería. Esto, cuando afecta a adultos se lleva regular pero se lleva. El problema es cuando colateralmente dejas de podérselo ofrecer a tus hijos por tenerlo que ceder temporalmente por interés. Quiero decir que un adulto es libre de elegir el vivir como quiera pero para un menor no es lo mismo.

Me explico: si el día de mañana el precioso sofá tiene manchas que no se van, desgarros, quemaduras o no ha aguantado bien el uso que le han dado no verás sólo el dinero que se ha quedado por el camino en ese momento de oportunidad. También verás lo que ha dejado de disfrutar tu hijo para que otros se excedan. Y si tu no lo ves, tranquilo: su progenitora te lo recordará porque la pobre no va a poder ver otra cosa durante un tiempecito

El tema del tiempo que estén los arrendatarios no es de libre albedrío ni depende de la libertad de cada cual. Esta dispuesto legalmente también o las partes pueden acordar. Siempre es mejor fijar unos mínimos y ello no sólo va en beneficio del propietario. El inquilino necesita la seguridad de que no va a ser removido arbitrariamente de lo que es su vivienda habitual. Siempre pueden pasar imprevistos pero lo lógico es que se pueda acordar aproximadamente y evitar malos entendidos.
 
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Un momentito, singladura, que lo de los impuestos lo has dicho al revés:

IBI y Cuota de la Comunidad son según la LAU (Ley de Arrendamientis Urbanos) gastos del propietario, los cuales puede repercutir, si lo pone en el contrato, al inquilino. Las derramas no son repercutibles al inquilino, en ningún caso.


Es decir, singladura, justo lo contrario de lo que tu has dicho, no es que si en el contrato no pone nada los impuestos son para el inquilino, es que si en el contrato no pone nada los impuestos se los come el propietario with potatos.

El único impuesto que ha de pagar el inquilino por narices es el ITP.

Esto significa que la comunidad le cobrará las cuotas siempre al propietario, aunque luego el propietario se la puede cobrar a los inquilinos si lo ha puesto en el contrato. Pero OJO! no vale solo con poner que la comunidad y/o el IBI son a cargo del inquilino. Hay que poner las cantidades. Y se le puede cobrar al inquilino sólo las cantidades indicadas en el contrato. Si la comunidad sube, al inquilino sólo se le podrá subir como máximo el IPC multiplicado por dos, aunque la subida de la comunidad sea mayor; en cambio, si la subida es menor que el IPCx2, se puede subir sólo hasta ahí. El IBI si se le repercute al inquilino será siempre la misma cantidad que ponga en el contrato, no se le puede subir aunque el Montoro haga magia potagia y multiplique el impuesto por mil en la próxima legislatura.
 
La_Mariposa_Negra dijo:
Un momentito, singladura, que lo de los impuestos lo has dicho al revés:

IBI y Cuota de la Comunidad son según la LAU (Ley de Arrendamientis Urbanos) gastos del propietario, los cuales puede repercutir, si lo pone en el contrato, al inquilino. Las derramas no son repercutibles al inquilino, en ningún caso.


Es decir, singladura, justo lo contrario de lo que tu has dicho, no es que si en el contrato no pone nada los impuestos son para el inquilino, es que si en el contrato no pone nada los impuestos se los come el propietario with potatos.

El único impuesto que ha de pagar el inquilino por narices es el ITP.

Esto significa que la comunidad le cobrará las cuotas siempre al propietario, aunque luego el propietario se la puede cobrar a los inquilinos si lo ha puesto en el contrato. Pero OJO! no vale solo con poner que la comunidad y/o el IBI son a cargo del inquilino. Hay que poner las cantidades. Y se le puede cobrar al inquilino sólo las cantidades indicadas en el contrato. Si la comunidad sube, al inquilino sólo se le podrá subir como máximo el IPC multiplicado por dos, aunque la subida de la comunidad sea mayor; en cambio, si la subida es menor que el IPCx2, se puede subir sólo hasta ahí. El IBI si se le repercute al inquilino será siempre la misma cantidad que ponga en el contrato, no se le puede subir aunque el Montoro haga magia potagia y multiplique el impuesto por mil en la próxima legislatura.
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Cuando me refería a impuestos, a parte del impuesto de transminiones patrimoniales onerosas, también englobaba los impuestos municipales como la tasa de papeleras que los expertos asignan al inquilino por ser el beneficiario de los servicios que en ellas se prestan (recogida de contenedores, limpieza de calles etc..)

Como bien explicas el ibi se tiene que poner en el contrato que es a cargo del inquilino y es así porque la ley lo prevee. En muchos otros casos no se contempla pero eso no significa que no se den porque puestos a poner impuestos muchos ayuntamientos sangran realmente a sus ciudadanos y lo que cobran son servicios que prestan y que el inquilino y no el propietario disfruta.

Y a colación de la explicación sobre actualizaciones de renta aprovecho para puntualizar que a partir de mañana entra en vigor la modificación del punto 1 del artículo 18 de la vigente Ley de arrendamientos urbanos que dice

El apartado 1 del artículo 18 queda redactado de la siguiente manera:
«1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el
arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión
de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».

Esto lo dispone la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. La idea es sustituir el índice de precios al consumo como referente por el Índice de Garantía de Competitividad en el mejor de los mundos porque si nada se dice en el contrato se entiende que no se actualiza. La intención del gobierno es eliminar la regulación indexadora porque produce un incremento de los precios y la inflación, a juicio del gobierno y de sus socios comunitarios ahora erosiona la competitividad.

La actualización de la renta en el caso de aumento o disminución de los gastos del inmueble que mencionas del artículo 20 de la Lau se refieren al punto 1 del artículo 18 que he citado que cambia a partir del día de mañana, a partir de 01/04/2015

Mi interpretación es que siempre se ha dejado libertad a las partes para establecer el método de revisión de la renta del contrato, y que hasta la fecha en defecto de pacto regía siempre la valoración del indice de precios al consumo, esto es, siempre se variaba la renta. Pero como he dicho, si existía un pacto y se establecía un aumento determinado, era ese el aumento determinado que se utilizaba también para actualizar los gastos (no el ipc por fuerza). Ahora cambiará que para actualización de la renta y los gastos habrá de existir un pacto (el que sea). Si nada se dice sobre actualización ésta no existe ni para renta ni para gastos. Y si hay pacto pero nada se dice al respecto del índice a utilizar por defecto lo será el de de Garantía de Competitividad.

Con eso ya te digo que lo que has informado del Ipc y de sus límites ya era incierto e inexacto en su momento y a partir de mañana carece de fundamento jurídico. Lo puede ser por la voluntad de las partes pero sin ella no existe.

Saludos :cook:
 
Última edición:
Las partes no siempre han tenido libertad para establecer el método de revisión de renta, eso es a partir de la modificación de la LAU de entrada en vigor el 6/6/2013. Es decir, en el texto refundido de la LAU 94. La legislación de arrendamientos urbanos anterior a esta reforma sí establecía que la actualización de rentas fuera por el IPC.

La ley que citas no tiene efectos retroactivos, por tanto para el contrato que tiene aquí el forero con las dos parejas a 400 leuros por pareja, sigue vigente la legislación a día de hoy actual, mientras el contrato actual siga vigente. Si mañana estos inquilinos se dan el piro, el siguiente contrato ya seria con la nueva legislación aunque se firmara mañana mismo. Pero ahora no es el caso. Por cierto, en el 99.9% de los contratos se establecen cláusulas de actualización de renta. Y por costumbre o por lo que sea, en casi todos esos casos la cláusula en cuestión suele ser una actualización referenciada al IPC, por lo que a menos que aqui el forero casero sea del 0.1% que no pone clausula de actualización o que pone una cláusula vaga del tipo "Se actualizará la renta según lo establecido por la ley" lo expuesto en mi anterior intervención sigue siendo correcto.

Por la voluntad de las partes, eso sí es cierto. Pero que no ha sido así desde siempre, sino que la voluntad de las partes se pone por encima de otras disposiciones a partir de 2013, y se modifica con lo referido por ti en esta nueva ley, pero a partir de mañana,como bien dices, por lo que los contratos anteriores a mañana sigue siendo de aplicación la norma de 2013, 94, 85 o 64 según sea el caso.
 
Puestos a ser quisquillosos también digo que en la reforma de hoy nada dice de que se tengan que mantener los contratos firmados vigentes en los términos que se han firmado. El sentido común, en aras de la seguridad jurídica, si que hace que en buena lógica lo que ambas partes han firmado sea lo que realmente se cumpla. Pero puede darse el caso, por ejemplo, de un contrato en el que nada se afirma sobre actualización de rentas y en el que las partes no tengan intención de actualizar porque crean que es el justo precio y que un intermediario ahora se las vea imposible para proceder en contra de la voluntad de sus clientes con la excusa de la legislación vigente.

En la misma medida de que acudimos a la ley en caso de ausencia de pacto, me figuro que esa ley podrá ser la que en su momento era vigente cuando se firmó el contrato O la que esté en vigor cuando las partes estén de acuerdo porque nada en la reforma impide que se la apliquen si esta aplicación no tiene efectos sancionadores.
 
¿Que pasa con el foro que intento enviar este mensaje y no me deja?

Ninguna de las reformas que se han aplicado en la LAU ha tenido ningun fecto de tipo retroactivo, salvo el decreto Boyer del 85, el cual especificaba la posibilidad de modificar las rentas de los contratos vigentes en LAU 64 en determinadas circunstancias.

La ley que mencionas, y que entra en vigor mañana, no especifica en ningún momento que tenga efectos retroactivos, por lo que no tiene efectos retroactivos ya que para tenerlos debía especificarlo, por lo tanto sólo aplica o aplicará en los contratos firmados desde mañana en adelante.

Lo que comentas de un intermediario en contra de la voluntad de sus clientes no termino de entenderlo bien, pero interpreto que te refieres a que pasa con un contrato firmado por ejemplo con LAU 2013 que no especifique actualización de rentas. Pues aplica lo que dice la LAU 2013, que sí permite la actualización de rentas según libertad de pacto y en ausencia del mismo según IPC. Ahora bien, la ley permite la actualización, no obliga a la actualización. Si ninguna de las dos partes quiere actualizar la renta, no hay problema, no se actualiza y punto, independientemente de la fecha del contrato.
 
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